PUBLICIDAD REGISTRAL Dra. Adriana Abella. Derecho Registral El Derecho Registral y el Derecho...

PUBLICIDADREGISTRAL

Dra. Adriana Abella

Derecho Registral

El Derecho Registral y

el Derecho Registral Inmobiliario.

Autonomía

Derecho Registral

Consolidación

• Congresos

• La Carta de Buenos Aires.

• El Cinder

• Reunión de Directores de Registro

• Instituto de Derecho Registral UNA

Aspectos de los regímenes registrales

Sistemas, técnicas y tipos de registros.

Clases de registro:

de hechos,

de actos y contratos,

de documentos,

de títulos,

de derechos.

Clasificación de los registros

Según • su técnica: de transcripción y de inscripción

• la unidad de registración bajo la cuales se organizan: personales o reales

• la función que cumple esta forma de publicidad respecto de las situaciones jurídicas regitrables:

declarativos o constitutivos

• los efectos de la registración: convalidantes y no convalidantes.

Diferencias entre los sistemas

• Inscripciones: declarativos- constitutivos

Registro de oponibilidad respecto de terceros• Efectos Convalidante y no convalidante

con efectos de presunción de exactitud

con efectos de presunción de exactitud y plena eficacia protección a terceros ( fe pública registral)

Registro de plena eficacia formal sustantiva

Registro de muebles

• Automotores DL 6582/58

• Equinos de sangre pura de carrera 20378/ 73

• Palomas mensajeras DL 17160/43

• Sociedades Ley 19550/72

• Régimen buques

• Régimen de aeronaves DL 17285/67

Inmuebles. Derecho Comparado

• Tradición y registración declarativa: Argentina, Uruguay, España, Puerto Rico, El Salvador, Honduras

• Registración declarativa sin exigir tradición: Francia, Italia, Portugal, Polonia, México DF, Costa Rica, Perú, Quebec, Bélgica, Luxemburgo, Haití, Mónaco

• Registración constitutiva sin tradición: Alemania, Suiza, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador, República Dominicana

Técnicas

Registro personales y reales

• Personales elemento básico la persona

Los asientos son cronológicos y se buscan por orden alfabético

• Reales asiento es la cosa

Sistema registral

• AlemánRegistro real.

Constitutivo

Rogación documento auténtico

Transmisiones mortis causa sólo por leg. registral

Acto abstracto auflassung art 925 B.G.B.

Casos de error o inexactitud

Sistema registral

• SUIZORegistros realesPresunción de exactitud y fe pública registralConstitutivo Acto causalRegistro y catastroInmatriculaciónInscripciónSe puede pedir anulación e impugnarDerecho de terceros de buena feConocido o debido conocer

Sistema registral

• TORRENS• Australia, Uganda, Tasmania, Túnez, Jamaica,

Parte de Canadá, República Dominica, y estados de Brasil inmuebles rurales

• Inmatriculación

Rogación

Deeds Títulos y plano

Certificado de título hace plena fe

Sistemas registrales inmobiliarios

• COMMON LAW

• Inglés Real Property Act año 2002

• Sistema Estadounidense

Seguro de títulos

• No es obligatoria

• Torrens

PUBLICIDAD REGISTRALEVOLUCIÓN

Publicidad noticia Publicidad esencial

Derechos greco orientales

1. Hebreos2. Asirios3. Griegos4. Egipcios

Hebreos

Publicidad noticia: la puerta de la ciudad

Época del profeta Jeremías la compra se redactaba por escrito. Papiro, y testigos

Grammatophilakeion: establecimiento donde se conservan contratos e instrumentos de crédito.

Asirios

Sistema tiende a asegurar el interés de terceros

Período 1390 a 1190 a C. CompraAnuncio por medio de un heraldo. Quien se opusiera se presentaba ante el gobernador o

una corte se resolvía la cuestión Edicto. Un ejemplar es archivado

Griegos

• Contratos en ceremonias solemnes

• Luego emplea la escritura y archivos en ciudades.

• Teofrastro : anagraphé (transcripción) y la diagraphé (registro con indicación del inmueble y el contrato). Cicerón. Propósito fiscal

• Placas de mármol expuestas. Oroi

Egipcios

I. Egipto proceso de helenización. Hasta manteniéndose hasta mitad siglo IIIActo ante el tribunal. Escritura como forma contractual.• Registro de las tierras. Da valor de autenticidad al contrato• Agoránome. Trascripción pública del documento• Katagraphé registro recibe copias inscribe. Es territorial• Registro de AlejandríaII. Egipto románico• Decae el katagraphé• Bibliotheke egkthéseon mejor sistema registral conocido en época • Año 89d.C. Edicto de Rufus. Registro y archivo de documentos, territorio

de Chora. • Época Prosaggelia. Epistalma: autorización certificada del registro. <oficial

público procedía a la redacción del contrato. Inscripción• Asiento se llamaba paráthesis: folio personal• Decadencia en el siglo IV

Derecho Romano

Publicidad no incorpora el sistema de registrosPreeminencia de la oralidad. Ius. in se, ritos. La publicidad registral no forma mentis Titulo - modo. Mancipatio, in iure cessio. Adiudicatio. TraditioSiglo III Necesidad de impuestos. Diocleciano. Traditio constituto, brevi manu y longa manu. Constantino escrito y traditio. Tributo y testigos.Justiniano exige un archivo para resguardo o consulta de los

documentos en cada ciudadNovella Valentinianni XV. Prescribe el registro de inmuebles. Fin

fiscal

DERECHO GERMÁNICO

En la antigüedad especial sentido los símbolos El acto tenía lugar en el inmueble con testigos y niños

Simbolismos material. Iura causa traditionis Gewere investidura transmitente evacuado

Procedimiento judicial Auflassung cesión de derechos

Aparición de los registrosPrincipio de la fe pública principio de inscripción.Recepción del Derecho romano decaen los registrosResurgimiento sistema prusiano Aparece eficacia jurídica formal lo inscripto es exactoPrincipio de fe pública registral relativa. El propietario puede pedir ratificación.

DERECHO registral hispánico Influencias romanas y germánicas

Por derecho romano: No existe régimen de publicidad, la transmisión del dominio y constitución de gravámenes exigen formas solemnes

Por derecho germánico: las solemnidades son medios de publicidad a fin de proteger intereses de terceros

Invasión visigodos y la influencia de los árabes prevalecen sobre la traditioFueros de Cuenca Alcázar, Baeza, Sepúlveda, Robración asegura derechos del

comprador Año1413Donaciones insinuación proc. voluntario para aprobar y homologarCastilla predominio de traditioReales pragmáticas de 1539 y 1713, 1768 en ciudades o villas se lleven

libros registrar contratos de censos e hipotecas

DERECHO registral hispánico • Ley hipotecaria 1861

• De los títulos sujetos a inscripción• De la forma y efectos de la inscripción• De las anotaciones preventivas• De la extinción de inscripción y anotación• De la hipotecas• Del modo de llevar los registros• De la rectificación de asientos• De la Dirección e inspección• De la publicidad de los registros• Registradores, nombramiento, responsabilidad

Ley hipotecaria 1861. Principios rectoresInmatriculación

Voluntariedad de la inscripciónExcepción hipoteca constitutivaPresunción iuris tantum de exactitud del registroPrincipio de publicidad buena fe y de legitimaciónPrioridadTracto sucesivoRogaciónLegalidadDeterminaciónRegistraciónSe inscriben títulos publicitan derechos

DERECHO registral hispánico

• Código Civil 1889

• Ley hipotecaria 1909

• Privilegios al titular inscripto

• Reforma a la ley 1944-46

• Reforma art 38

REGISTRO INMOBILIARIO ARGENTINO

Evolución de la publicidad inmobiliaria en Argentina

a) Código Civil

b) legislaciones locales, proyectos y jurisprudencia

c) decreto-ley 17.801/68. Discusiones posteriores con respecto al alcance de la registración impuesta por la modificación legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley 17.801.

Proyectos de reforma

Proyectos de Unificación del Código Civil y del Código de Comercio.

Reformas propuestas a la publicidad registral.

Sistema registral inmobiliario

Nuestro sistema registral inmobiliario es declarativo no convalidante

La finalidad de la publicidad registral

es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario

Adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de

inmuebles en Argentina Título, modo y registración.

Su relación.

Legislación vigente a nivel nacional y local. La importancia de la tradición.

Funciones.

La publicidad hipotecaria en el Código Civil

El tercero en la publicidad inmobiliaria en Argentina

Los “terceros” a los efectos de la inoponibilidad de lo no registrado. Controversia doctrinal y jurisprudencial. “tercero registral”,

“tercero interesado”

“tercero desinteresado”

Publicidad “posesoria” Su subsistencia

Supuestos de colisión con

la publicidad registral.

Publicidad cartular.

Doctrina y jurisprudencia.

Adquisición originaria de inmuebles

Efectos de su registro

Adquisición forzosa de inmuebles

Efectos de su registro

Adquisiciones mortis causa

Su registro

No convalidante No convalidante

Títulos inválidos

Títulos falsificadosArt. 105l Cód Civil

El propietario aparente Las adquisiciones del non domino

Sistema registral inmobiliario

¿Qué se inscribe?

¿Con que efectos de inscribe?

¿Qué procedimiento adopta la ley?

Los llamados principios registrales

inscripciónrogaciónautenticidadespecialidadtracto sucesivoprioridad legalidad

LEY NACIONAL DE REGISTRO Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se registran los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares,c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales

DOCUMENTOS REGISTRABLESTítulos, documentos, instrumentos

Excepcionalmente instrumentos privadosExcepcionalmente instrumentos privados

LEY NACIONAL DE REGISTRO Art. 3 LNR DocumentosArt. 3 LNR Documentos

•AuténticosAuténticos•Hagan fe por sí mismos o con otros Hagan fe por sí mismos o con otros complementarioscomplementarios•Que estén constituidos por escritura Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o notarial, resolución judicial o administrativaadministrativa•Originales y copias tengan las Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la leyformalidades establecidas en la ley

Inscripción

• Aspecto sustantivo. • Técnica de registración: opuesto a transcripción

• Asiento

Inscripción, registración: acto inscriptorio

Administrativo

Formal, con fuerza probatoria

Inscripción perfecciona la oponibilidad

• Tercero

• Interesado

• Buena fe

• Inoponibilidad de lo no inscripto

II Congreso Internacional de II Congreso Internacional de Derecho RegistralDerecho Registral

se aceptó la designación genérica de se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrablessituaciones jurídicas registrables, que , que interesa al derecho por sus efectos de interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros interesados, oponibilidad a terceros interesados, denominación que más se ajusta a la denominación que más se ajusta a la temática registral imperante.temática registral imperante.

PUBLICIDAD “La plenitud, limitación o restricción de los

derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que se refieren los arts. 23 a 25 de la mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801).

Inscripción y anotación• Inscripción es toma de razón que se práctica en el

asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real

• Anotación asiento temporal que se practica con relación a una inscripción por la presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar su integridad

Inscripción es el medio para obtener la oponibilidad

Efectos de la inscripción legitimación registral La ley hipotecaria española (art.38)

La ley argentina El principio de fe pública registral no ha sido técnicamente incorporado en nuestro derecho. Existe presunción de veracidad. Presunción de integridad y completitividad Título Falso El 1051 CC•

Inscripción CasosTítulos declarativos Ej. sentencia usucapión, transmisiones mortis causa

Títulos que contienen actos modificatorios de situaciones jurídicas o derechos

Alteran el régimen jurídico, el objeto, la extensión o titularidad Ej, Afectación PH, Venta Lotes 14005, Ley 19724, Redistribución pacelaria;

reducción monto hipoteca, Aceptación de compra. Cambia titularidad sin transmisión o cambio del fiduciario

Extinción de derechos Cancelación hipoteca, renuncia usufructo y su cancelación por esa u

otra causal

Anotaciones preventivas

Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral

• Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo

• Certificados

Derechos tutelados por ambos institutos jurídicos.

TÉCNICA INSCRIPTORIA

Modo de ordenar las inscripciones • Real o personal Además se confeccionan índices• En los personales, índices de inmuebles• En los reales índices de propietariosLey 17801 • Técnica real• Arts. 10 a 14• Caracterírtica de ordenamiento en la matrícula

Modo de practicar las inscripciones • Lugares del folio art. 12 LNR• Opuesto a trascripción. Extracto de datos

• Soporte de las inscripciones• Papel, cartulinas• Libros, fichas, legajos o carpetas• En todos los casos deben mantener los asientos

inalterables, inmutables e indelebles

Evolución • Antiguos “oficios” • En el territorio nacional a comienzos del siglo

pasado la técnica de registración era de folio “cronológico” o “personal cronológico”, se debe denominar folio “causal” o transaccional

• el criterio ordenador de la inscripción no era el inmueble sino la causa de adquisición del derecho, en orden de su ingreso.

• Índice de titulares

EL FOLIO REAL

El folio real moderno se originó en Alemania. Ventajas:• mayor duración,• menor mutabilidad,• más fácil reproducción, • menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas• menor posibilidad de error en los informes y certificados

En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se establece por primera vez un folio real de similares características al actual

Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro

EL FOLIO REAL

• Ante la presentación de un documento,

Por la inscripción se deja constancia en el folio de “breves notas” reseñan el contenido del los instrumentos ingresados

Minutas

Todos los registros del país aplican diversas técnicas registrales

De procesos manuales pasamos a procesos de informatización

Realidades de cada registro• índices de titulares, • la técnica del folio personal; • las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan

conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal

• Folio real • Soporte magnético, y cartulina Salta Jujuy Neuquén San Luis • Folio electrónico Capital Federal• Provincia de Buenos Aires

Reglamentaciones locales

• Informatización: Folio electrónico

• CABA y luego otra provincias

Asiento

• Documento

• Contenido

• Art. 10 a 13 Ley 17801

• Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29)

Tipos de asientos

• Definitivos

• Provisional

• Condicional

• Preventivo

• Aclaratorio

• Extintivo

Extintivo: Cancelación del asiento art. 36

• Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado

• Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto. Sería mutación

• Por confusión • Sentencia judicial• La ley si declara extinguido el derechoAsiento específico o contra asiento

Caducidad de la inscripción

Art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogación

Es vía de extinción

• de la inscripción hipotecaria y de la anotación de las cautelares

• De los asientos condicionales

• De los asientos de reserva de prioridad

Aclaración o modificación

• Art. 33 LR

• Del negocio

• Datos de los titulares

• De la configuración parcelaria

• Rectificación de asiento art. 35 LR