MARÍA DE LOS ÁNGELES PATTILLO

Los precios del alquiler en Las Condes, Santiago, Providencia, Ñuñoa y San Miguel han subido, pero más lento que el valor de las propiedades en venta, que al

hacerlo más rápido han impactado la tasa de rentabilidad de estas. Aun así, la proyección es que los inversionistas sigan creciendo en estos mercados.

MI METRO CUADRADO

El mercado de los arrien-dos se concentra en losdepartamentos y en esenicho los precios han

subido, en promedio, un 52%en los últimos cinco años en lascomunas con más oferta de esaspropiedades en la capital: LasCondes, Santiago Centro, Pro-videncia, Ñuñoa y San Miguel.Sin embargo, la rentabilidadbruta anual (aquella que resul-ta de la relación entre los ingre-sos brutos anuales del arriendode una vivienda —sin conside-rar mantenciones, contribucio-nes, ni meses de vacancia—,con el precio de venta del in-mueble) ha caído en ese mismoperíodo en cuatro de las cincozonas mencionadas en casi trespuntos porcentuales, según losdatos que maneja Portalinmo-biliario.com.

“Esto se explica porque exis-te un mayor aumento en losprecios de venta en relacióncon los de arriendo”, señala Ni-colás Izquierdo, product mana-

ger de análisis inmobiliario delsitio. Entre el primer trimestrede 2009 y el mismo período deeste año, los precios promediode venta en las cinco comunasmencionadas subieron un 62%.

Las rentabilidades brutasanuales más bajas están en lascomunas más acomodadas:Providenc ia , que t iene un5,9%, Las Condes con 6% y Ñu-ñoa con 6,1%, mientras queSantiago Centro presenta unarentabilidad de 7,2% y San Mi-guel de 7,5%. Salvo esta últimacomuna donde hubo un alza en2014 respecto de 2013 y de2009, en las otras cuatro se re-gistran bajas generalizas en latasa anual de rentabilidad (verinfografía).

A Ignacio Droppelmann, ge-rente comercial de InmobiliariaFundamenta, no le sorprendenestas cifras: “El sector orientenunca ha sido el más rentablepara invertir, porque son su-perficies, en general, más gran-des y la gente que apuesta porestas comunas a veces prefieresacrificar un poco de rentabili-dad, pero tener un mejor perfilde arrendatario”. Según su ex-periencia, mientras un proyec-to en Santiago Centro puede te-ner 50% de compradores inver-sionistas, en la zona oriente lacifra no supera el 10% de este ti-po de cliente.

Inversionistas al alza

Que los precios de venta es-tén más altos, no parece ser unabarrera para que cada vez másgente opte por comprar una vi-vienda para la renta. “Lo que

uno escucha entre los empresa-rios es que los inversionistasson los que están permitiendomantener la venta f i rme”,cuenta Vicente Domínguez, di-rector ejecutivo de la Asocia-ción de Desarrolladores Inmo-biliarios (ADI).

A su juicio, esto tiene que vercon el buen escenario que haypara la compra, con tasas de in-terés bajas e inflación controla-da, pero sobre todo con propie-dades con un alto nivel de plus-valía. “Hay dos rentabilidades,la del arriendo que se recibe pe-riódicamente y la otra es laplusvalía que se concreta cuan-

do se vende la vivienda y queen último tiempo ha estadomuy fuerte. El valor de la vi-vienda va a seguir subiendo,pero el inversionista no se va aretirar, porque este desfase conel arriendo es solo uno de loscomponentes de la rentabili-dad”, explica.

Tan interesante sigue siendoel negocio del arriendo, que elconsultor inmobiliario HernánMarchant comenta que han co-menzado a entrar los fondos deinversión. “Hace tres años casino había actores de envergadu-ra dispuestos a participar en vi-vienda, pero la mayor rapidez

en las acciones judiciales sobrelos contratos, la oferta de segu-ros de arriendo y, principal-mente, el alza sostenida de losprecios y de la demanda hanabierto este canal de inversiónque en Chile hasta ahora ha es-tado muy concentrado en ofici-nas y strip centers”, señala.

Nicolás Izquierdo, de Por-talinmobiliaro.com, cree quelos inversionistas están to-mando fuerza producto de laseventuales alzas de precio quetraería aparejada la reformatributaria: “Muchos estaríaninvirtiendo hoy para asegurarun mejor precio”. Mientras,Domínguez y Droppelmanncoinciden con que efectiva-mente subirán los precios delas ventas, pero de forma mo-derada.

Para el futuro, Marchant pre-vé que este tipo de compradorseguirá creciendo, a causa de ladesaceleración de la economía:

“En épocas de contracción, mu-chos inversionistas se refugianen ladrillos porque es una alter-nativa atractiva, segura y ren-table”. Vicente Domínguez, enesa misma línea, señala quequeda mucho espacio para queeste grupo tome aún más fuer-za en el mercado.

Arriendo dinámico

El desfase entre los preciosde arriendo y de venta se puedeexplicar por la relación de laoferta y la demanda. “Comoaumenta la compra de inver-sionistas, eso se traduce en ma-yor oferta de arriendos. Mien-tras, el bien raíz para venta tie-ne una demanda extra, que es ladel inversionista”, explica Vi-cente Domínguez.

Según datos de Portalinmo-biliario.com, entre 2009 y 2014la oferta de departamentos enlas cinco comunas con más

arriendos subió de 5.860 a8.032 unidades. En Las Con-des, por ejemplo, los arriendospasaron de 2.751 a 3.836 alter-nativas, mientras que en San-tiago Centro la cifra subió de1.481 a 2.108 departamentos.

Sin embargo, esta mayoroferta no ha afectado el dina-mismo del mercado. Las pro-piedades en arriendo hace cin-co años estaban publicadas enpromedio 28 días en las zonasmencionadas, en tanto hoy lamisma cifra llega a 18 días. LasCondes es la comuna dondemás ha bajado el plazo para co-locar una propiedad en arrien-do: 24 días.

“Por el momento se arriendatodo, se arrienda rápido y aunos precios de locos”, destacaJosé García, inversionista conmás de 20 años de experienciay una cartera de propiedadesen Santiago Centro, Las Con-des, Vitacura y Ñuñoa.

SÁBADO 28 DE JUNIO DE 2014 B 7

A juicio de José García, inversionista con más de 20 años deexperiencia en este mercado, los precios de arriendo deberíanseguir subiendo, pero de forma moderada, aunque la comunacon mejores perspectivas es Las Condes: “Tiene muchísimademanda, porque todo quien empieza a progresar quiere irse avivir ahí”, dice. Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, la altaplusvalía de las propiedades de Las Condes y Providencia haceque la inversión ahí sea segura. “En Santiago Centro el escena-rio es más veleidoso, porque no presenta mejoras importantesen su infraestructura para que las propiedades se valoricen”,advierte. Mientras, los distintos actores coinciden en que San Miguelmantendría su buen desempeño por su gran conectividad.

DESEMPEÑO POR COMUNA

MAYOR STOCK.— Entre 2009 y 2014, la oferta de departamentos en las cinco comunas con más arriendos subió de5.860 a 8.032 unidades. En Las Condes, por ejemplo, los arriendos pasaron de 2.751 a 3.836 alternativas.

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50%de los compradores de un proyec-to de departamentos en Santiagocentro son inversionistas, mientrasque en la zona oriente no supera el10%, según Inmobiliaria Fundamenta.

24días es el plazo promedio para colocar una propiedad en arriendo en la comuna de Las Condes, de acuerdo a datosdel Portalinmobiliario.com.

LAS RENTABILIDADES MÁS

BAJAS ESTÁN EN LAS COMU-

NAS MÁS ACOMODADAS, CO-

MO PROVIDENCIA, QUE TIENE

UN 5,9%, O LAS CONDES CON 6%,

VERSUS SAN MIGUEL CON 7,5%.

Cae rentabilidad de arriendos en Santiago enlas comunas con más oferta de departamentos

LA MAYOR OFERTA DE DEPARTAMENTOS EN LAS CONDES, PROVI-

DENCIA, ÑUÑOA, SAN MIGUEL Y SANTIAGO CENTRO NO HA AFECTA-

DO EL DINAMISMO DEL MERCADO. HACE CINCO AÑOS, LAS PROPIE-

DADES EN ARRIENDO ESTABAN PUBLICADAS EN PROMEDIO 28 DÍAS

EN ESAS ZONAS, EN TANTO HOY LA MISMA CIFRA LLEGA A 18 DÍAS.

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