Vida Util de Los Edificios

BENEMRITAUNIVERSIDADAUTNOMADEPUEBLADEMXICO

FACULTADDEINGENIERA

UNIVERSIDADESTATALADISTANCIADECOSTARICA

ESCUELADECIENCIASEXACTASYNATURALES

MAESTRAENVALUACIN

VIDATILPONDERADADEEDIFICACIONES

TESISPROFESIONAL

PARAOBTENERELGRADODE:

MAESTRAENVALUACIN

PRESENTA:

ING.RONNYGONZLEZMORA

DIRECTORDETESIS:

M.V.DAVIDSANCHEZ

SANJOS,COSTARICASETIEMBRE2005

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DEDICACON

AmiFamilia;CarolinayFelipe.

AmisPadres;Quemecontinanapoyandoenmisestudiosyproyectos.

AGRADECIMIENTO

ADiosporsusbendicionesydones.Alosamigos,profesoresytodasaquellaspersonasquedemaneradesinteresada,medieronsuapoyoypartedesusconocimientos,paraqueestetrabajofueraunarealidad.

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INDICE

CAPTULOPAG

IINTRODUCCION

1.INTRODUCCIN7

2.OBJETIVOS9

3.METODOLOGA10

IILAVIDAUTILDELOSBIENES12

2.1CONCEPTOSBSICOS12

2.1.1VidaTotal12

2.1.2Vidatil12

2.1.3Edad13

2.1.4Vidatilesperada13

2.1.5Vidadeservicio13

2.1.6Vidaagotada14

2.1.7Vidatilremanente14

2.1.8VidaMediaprobable16

2.1.9FactorVida18

2.1.10Edadactual19

2.1.11Edadefectiva19

2.1.13Vidatilponderada19

IIIElMANTENIMIENTOVRSLAVIDATIL20

3.1ELMANTENIMIENTO20

3.2ELSINDROMEDELEDIFICIOENFERMO21

3.3MANTENIMIENTOYELPROCESOCONSTRUCTIVO23

3.4LASFASESDEINFLUENCIADELMANTENIMIENTO24

IVLAVIDAUTILPROBABLEDELOSMATERIALES26

4.1VIDAUTILPROBABLEDELOSMATERIALESENELCONTEXTOMUNDIAL26

3

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com4.2VIDASUTILESPROBABLESMNIMASPARAMATERIALESDEOBRA28

VVIDAUTILPROBABLEDELASPARTIDASDEOBRA44

5.1.VIDAUTILPROBABLEDELASPARTIDASBSICASDEUNAOBRA44

5.2TABLADEVIDAUTILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESRESIDENCIALES45

5.2.1Edificacionesresidencialestipointerssocialbajocondicionesnormales45

5.2.2Edificacionesresidencialesdecalidadmediabajocondicionesnormales47

5.2.3Edificacionesresidencialesdeprimeracalidadbajocondicionesnormales48

5.2.4Edificacionesresidencialesdecalidadptimabajocondicionesnormales49

5.2.5Edificacionesresidencialestipointerssocialbajocondicionesextremas50

5.2.6Edificacionesresidencialesdecalidadmediabajocondicionesextremas51

5.2.7Edificacionesresidencialesdeprimeracalidadbajocondicionesextremas52

5.2.8Edificacionesresidencialesdecalidadptimabajocondicionesextremas53

5.3TABLADEVIDAUTILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESCOMERCIALES54

5.3.1Edificacionescomercialestipointerssocialbajocondicionesnormales54

5.3.2Edificacionescomercialesdecalidadmediabajocondicionesnormales55

5.3.3Edificacionescomercialesdeprimeracalidadbajocondicionesnormales56

5.3.4Edificacionescomercialesdecalidadptimabajocondicionesnormales57

5.3.5Edificacionescomercialestipointerssocialbajocondicionesextremas58

5.3.6Edificacionescomercialesdecalidadmediabajocondicionesextremas59

5.3.7Edificacionescomercialesdeprimeracalidadbajocondicionesextremas60

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PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com5.3.8Edificacionescomercialesdecalidadptimabajocondicionesextremas61

5.4TABLADEVIDAUTILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESPUBLICAS62

5.4.1Edificacionespblicastipointerssocialbajocondicionesnormales62

5.4.2Edificacionespblicasdecalidadmediabajocondicionesnormales63

5.4.3Edificacionespblicasdeprimeracalidadbajocondicionesnormales64

5.4.4Edificacionespblicasdecalidadptimabajocondicionesnormales65

5.4.5Edificacionespblicastipointerssocialbajocondicionesextremas66

5.4.6Edificacionespblicasdecalidadmediabajocondicionesextremas67

5.4.7Edificacionespblicasdeprimeracalidadbajocondicionesextremas68

5.4.8Edificacionespblicasdecalidadptimabajocondicionesextremas69

VILAVIDAUTILDELOSBIENES:CAUSASADICIONALESDEDETERIORO70

6.1LAVIDADESERVICIOYELGRADODEINSTALACINDELASEDIFICACIONES70

6.2FACTORESQUEINFLUYEBENLAESPERANZADEVIDA71

6.3LASCONDICIONESFSICASDELOSINMUEBLES73

6.4CIRCUNSTANCIASFUNCIONALES74

6.5CIRCUNSTANCIASEXTERNASALOSBIENES74

6.5SUSTITUCIONES75

VIIVIDATILPONDERADADEEDIFICACIONES76

7.1METODOLOGAAPLICADAPARALAESTIMACIONDELAVIDAPONDERADADELASEDIFICACIONES76

7.2EJEMPLOSAPLICADOSPARALAESTIMACIONDELAVIDAPONDERARA78

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7.2.1Aplicacindelmtodoaunaviviendamixta:mampostera-madera78

7.3LATIPOLOGIACONSTRUCTIVADELAONTYLAVIDAPONDERADADELASEDIFICACIONES83

7.3.1AplicacindelmtodoalaviviendaTipoVC01delaONT84

VIIICONCLUSIONESYRECOMENDACIONES89

ANEXOI:Ejemplodepresupuestodeobra92

ANEXOII:TipologaAjustadaPropuesta95

BIBLIOGRAFA132

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CAPTULOI.INTRODUCCIN

1.INTRODUCCIN

Laestimacindelavidatildelasedificaciones,delasestructurasydelosbienesengeneral,hasidountemadeinvestigacin,relativamentepocotratadodesdeelpuntodevistadelavaluacincostarricense.

Otrasespecialidadesdelaingeniera,handirigidosupuntodeatencinhacialasinvestigacionesrespectoadurabilidaddelasestructuras,principalmentelasdehormign,lasmetlicasyotras.Sinembargoanivelmundial,segnunartculodelautorTuribioDaSilva(1),sealaantecedentesdeestudiossobreladurabilidaddematerialesquedatande1938,basadosenprobetasmoldeadasen1907.

CostaRicanotieneestudiostcnicosquetrateneltemadelaVidatildelasEdificaciones.Algunasinstitucionesdelestadoyprincipalmenteloslaboratoriosdematerialesdealgunasuniversidadesestatales,hanejecutadoprogramasenfocadosalaestimacindelaresistencialtimaomediadediferentesmaterialesconstructivos,peronodirigidosalasedificacionescomounconjunto.

Enelmercadopodemosencontrarunsinnmerodebibliografasqueadjuntantablasdeesperanzasdevidadediferentestiposdeedificaciones.PerotodasellashansidodesarrolladasenmediosybajotipologasajenasaCostaRica.

Estehechohadadopiealpresentetrabajo,elcualseconvierteenunintentodeestablecerlasVidastilesMnimasdealgunasedificacionesaplicandoelMtododelaVidatilPonderada.

SehatomadoladecisindeaplicarelMtododelaVidatilPonderada,partiendodelhechoqueesunenfoquequenorequieredirectamentedelsoportedelaboratoriosdematerialesespecializadosyseprestadeformaindirecta,parahacervariacionesenla

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calidaddelosmateriales,lamanodeobraempleadaylascondicionesdelmedioenlacualseencuentra,entreotroselementos.

ElmtododelaVidatilPonderada,sibienesciertoessencilloyprctico,conllevavarioselementosintrnsecos,deloscualessucorrectaestimacinesvitalparalograrunresultadoconfiable.Unodestos,eslaacertadadefinicindelestimadodeVidaProbabledelaspartidasdelaedificacin.Enelmediopodemosencontrarestimadossevidademuchosmaterialesypartidas,perolapreguntaquesaltaes:sonconsistentesconlatipologaconstructivanacional?

Bajoesaperspectivayconbasealascondicionesdelosmaterialestpicoscostarricensesyluegodeunarevisinexhaustivadelaliteraturasobreeltema,sehavistocomounadelaspropuestasmsinfluyentesanivelPanamericano,lainvestigacinquesobrelaspartidasdeobrarealizaronlosautoresvenezolanos,Caputto,HerreraySilva,ensuescritoLasEdadesdeunEdificio(1).

Enlosdiferentescaptulosdeestaobra,ellectorpodranalizarelconceptodelavidaprobabledelosmaterialesydelaspartidasdeobraycomoresultadoprimariopodrobservarunapropuestaqueanalizalaVidaProbabledeMaterialesyPartidasdeObra,ajustadosalmediocostarricense.

Finalmenteycomopartemedulardeestatesis,seexponeallectoreldesarrollodelMtododelaVidatilPonderadaProbable,ajustadoanuestromercado,analizandolasprincipalesvariables,deformaqueelvaluadorsiguiendoeseprocedimiento,podrdeterminarparadiferentescircunstanciasdeambienteycalidaddeobra,unestimadomnimodevidadelaedificacinenanlisis.

1CAPUTTOM(Ivn).LasEdadesdeunEdificio.PonenciaXIXCongresodelaUninPanamericanadeAsociacionesdeValuacin,UPAV.Venezuela.2000.

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2.OBJETIVOS

2.1Objetivogeneral

AplicarelmtododelaVidatilPonderadaProbable,enlaestimacindelaesperanzamnimadevidadeinmueblescomerciales,residencialesypblicos.

2.2Objetivosespecficos

a.Estudiarlosmtodosdeestimacindelaesperanzadevidadelosbienesinmuebles,tantoanivelinternacionalcomonacional.

b.Analizarlasvariablesmsimportantesquecomponenelmtodoenestudio.

c.ProponerunconjuntodevaloresdeVidastilesProbablesdematerialesypartidasdeobra,ajustadasyconsistentesconlatipologaconstructivacostarricense.

d.Aplicarelmtodorecomendado,aunatipologaconstructivareconocidayoficial,comoloeslaTipologaConstructivadesarrolladaporelrganodeNormalizacinTcnicadeCostaRica.

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3.METODOLOGA

Serecopileinvestiginformacinprocedentedediferentesorganismosdegranprestigioanivelmundialyquehantratadoeltemadeladurabilidaddelosmaterialesydelosmtodosparalaestimacindelasvidasprobablesdestosydelaspartidasdeobra.

LoanteriorsedebeejecutarantesdeexponerlaaplicabilidaddelMtododelaVidatilPonderada,envirtudqueparteesencialdelmismo,esconocerunvalorconfiabledelosestimadosdevidasprobabledelosmaterialesydelaspartidasquecomponenlaedificacin.

EnesesentidosetuvoaccesoalasinvestigacionesypropuestasdevidasprobablesdelconocidovaluadorTuribioDaSilva,aloscontenidostemticosdelComitdelaSociedadAmericanadeEnsayosyMateriales(ASTME82),enloquerespectaalcaptulodelavidadelosmaterialesyedificaciones.

TambinseestudiaronalgunoscaptulosdelaOrganizacinInternacionalparalaEstandarizacin(ISO/DIS15686),especficamentealapartadoreferentealplaneamientodelasVidasdeServicioenlasEdificaciones.LapublicacindeMarshallandSwiftCo.fueunafuenteimportantedeinvestigacinjuntoalaobradelinvestigadorRudbeck.

Anivelnacional,lainvestigacinsecomplementaconlaconsultaavaluadoresprofesionalesdegranprestigio,aprofesionalesdelCentrodeInvestigacinenViviendasyConstrucciones(CIVCO),delaescueladeIngenieraenConstruccindelInstitutoTecnolgicodeCostaRica,alrganodeNormalizacinTcnicadeCostaRica(ONT)yaingenierosdelasespecialidadesdelaIngenieraIndustrialyMantenimientoIndustrial.

Partedelcontenidodelmtodopropuesto,estintegradoporlaincidenciadelcostodelaspartidasdeobraconrelacinalcostototaldelaedificacin.Desdeesepuntodevista,setuvoaccesoalaconsultadirectadepresupuestosgeneradosporingenierosconstructores

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independientesyempresasconstructorasdeampliaexperienciayprestigio.Limitndoseapresupuestosdeedificacionesdecarcterresidencial,comercialypblicas,notomandoencuentahoteles,estacionesdeserviciosyotrasobrasdecarcterespecial.

Luegodeanalizar,clasificarytabularlosresultadosobtenidosdelainvestigacin,sepropondr,comounaprimerapartedeltrabajo,unatablaquecontieneelestimadodeVidatilProbableMnimadelosmaterialesypartidasdeobramsrepresentativosdelmercadonacional.

FinalmenteyunavesestablecidalafuentedelacualseobtendrnlosvaloresdelasVidastilesProbablesdelosmaterialesypartidasmsconsistentesconlatipologaconstructivacostarricense,seprocedealdesarrollodelmtodopormediodelcualsedeterminalaVidaPonderadadelasEdificaciones.

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CAPITULOII.LAVIDATILDELOSBIENES

2.1CONCEPTOSBSICOS

PrevioaladefinicindelmtodoparaestimarlaVidatilPonderaradeunaEdificacin,esnecesarioaclararunaseriedetrminosquelosvaluadorescitanendiferentescasosalreferirsealestimadodevidadelosbienesengeneral.

Conestepropsitodeintegrarallectorsobreestaterminologa,seprocedeadefinirylossiguientesconceptos:

2.1.1VidaTotal:Promedioestadsticoquereflejalaesperanzadevidadeunbienexpresadaenaos,bajocondicionesnormalesdeoperacinymantenimiento.

2.1.2Vidatil:Representalavidaenlaqueseestimaqueunbienprestaraserviciodentrodeloslmitesdeeficienciaeconmica.Eslavidatilprobablefuturaqueseestimatendrnlosbienesquesevalanconsiderandoloslimitesdeeficienciaeconmicaydeproduccindelaempresaparalacualseestarealizandoelavalu.SegnlaASTME63282(2),eselperiododetiempodespusdelaconstruccindurantelacualtodaslaspropiedadesesencialesalcanzanosuperanelvalormnimoaceptableconunmantenimientorutinario

EnCostaRicaexistendiversasinformacionesquemuestranvidastilesparadiferentestiposdeequiposydeedificacionesresidencialeseindustriales.Todasestaspublicacioneshansidodesarrolladasenpasesindustrializadosquetienenlosrecursosnecesariospara

2ASTMAmericanSocietyforTestingandMaterialsComitG-3.BookofASTMStandards.1988

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desarrollarprogramasdeseguimientoenelcampoylaimplementacindeinvestigacionesenlaboratoriosdemateriales.

LamayorpartedeloslaboratoriosdematerialesdenuestrasUniversidades,dedicangranpartedesutiempoainvestigacionessobreelcomportamientofsicoderesistenciadelosmaterialesynoensuvidatilosucomportamientoeneltiempo.

Losmanualesquesealanlavidadeloscomponentesdeunaedificacin,hastaahoraestudiados,adviertenquestasnosonexactasysepublicannicamenteamododeguaysedebenconsiderarcomounpromedionormalyrazonabledevidatil.

2.1.3Edad:Representaeltiempotranscurridodesdelainstalacindelbien,hastalafechadelavaluacin.

Laedadpuedenoserequivalentealperodocronolgicotranscurridodesdelainstalacindelapropiedadnueva,hastalafechadelavalo,yaqueexisteunaseriedefactores,comocalidaddelmantenimiento,laintensidaddeluso,lasreparacionesmayoresyotros,quesolopuedendeterminarsemedianteinspeccinfsicadelbien.

2.1.4VidaNormaloVidatilEsperada:

LavidanormaloVidatilesperadadeunbienesunasuposicinsobrelavidarazonablementeesperadadeunbien,basadaenlaexperiencia.

2.1.5VidadeServicio:

Lavidadeservicioeslabasedelclculodelarentabilidaddeunaedificacin.Estacorrespondealaduracindeserviciopromediode

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unedificioodeunelementoconstructivodeunainstalacinodeuncomponentedeste.

2.1.6VidaAgotada:Lavidaagotadapuedenoserequivalentealaedadactual.Laopinindevidaagotadadebeemitirsecomoelresultadodelaobservacinyconsideracindelautilidaddelbien,quepuedeserinfluenciada,tantoporlaobservacincomoporlaedad.

Unaunidadparticulardepropiedadpuedetenerunavidanormalesperadade30aosytener15aosdeedad,perosiporobservacinrevelaquenohasufridolacantidadnormaldedeteriorouobsolescenciaduranteestosaos,lavidaremanenteesperadapuedeaunserde20aos,representandounagotamientoactualdesolamente33.33%desuvidanormal.Locontrariopuedetambinserciertoyatravsdeabusosydescuido,elbienpuedehaberseagotadomasde50%desuvidanormalesperada.

2.1.7VidatilRemanente:Lavidatilremanenteesperadaeslaquegobiernaladeterminacindelvalordeunapropiedad.Seexpresamatemticamentesegnlasiguienteformula:

V.U.R=V.U*VNRVRNDonde:V.U.R=VidatilRemanenteV.U=VidatilVNR=ValornetodereposicinVRN=Valordereposicinnuevo

Elconceptointrnsecodeestafrmulaesimportantedestacarlo,tomandoencuentaqueenalgunoscasosseestimalavidaremanentecomoladiferenciaentrelaVidatilyla

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edadcronolgica.Esteltimoconcepto,nonecesariamenteescorrecto,debidoaqueelrestantedevidadeuninmuebleomueble,dependedesuestadodeconservacin.

Porejemplo:

Unaviviendademampostera,encondicionesdeconservacinnormales,cuyavidatilsehaestimadoen60aosytieneunaedadcronolgicade15aos,implicarasegnelmtodotradicionalquesuvidaremanenteesde6015=45aos.

Segnelmtodopropuesto:

V.U.R=V.U*VNRVRNDonde:V.U.R=VidatilRemanenteV.U=VidatilVNR=Valornetodereposicin=18.450.000VRN=Valordereposicinnuevo=22.500.000

V.U.R=60*18.450.00022.500.000

V.U.R=49.20aos

Talvesladiferenciaseaconsideradaporalgunosvaluadorescomonosignificativa,peroquesucedesilaviviendaestaenregularestado.

VNR=Valornetodereposicin=12.150.000VRN=Valordereposicinnuevo=22.500.000

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V.U.R=60*0.54=32.4aos

Enestecasoladiferenciaesconsiderable,aproximadamente13aos,diferenciaquepuedeinfluirdeterminantementeentresiuninversionistaaceptaparticiparenunnegocioosiunaentidadfinancieraaceptaelbiencomogarantahipotecaria..

2.1.8VidaMediaProbable:Lavidamediaprobableeselvalorestadsticoobtenidoapartirdelascurvasdemortalidadparacadabien.

Ennuestropas,escomnencontrarbienesquehansuperadoampliamentelaVidaMediaProbableyauncontinanenexplotacineconmica.

Enelcasodequererdeterminarelperiododevidatilduranteelcualunbienpuedeseguirprestandoservicioslarespuestaesaleatoria,puessetratadeproblemasdeprobabilidaddesubsistencia.Estoenpartesesolucionarecurriendoalusodelastablasdemortalidadodegrficosquerepresentanlafrecuenciadelosretirosenfuncindelaantigedad,especialmenteenelcasodemaquinariayequipo.

MedianteestemecanismosepuedefijarunvalordeVidaMediaProbable,quepuedellegaravaloresqueoscilanentre2y3VMP.

Sinembargolavidaeconmicadeunbienseencuentrantimamenterelacionadaconelgradodeexplotacinyes,asuvez,funcindeladelantotecnolgico.

Enalgunoscasos,cuandounbienllegaasuvidamediaprobable(VMP)resultaqueesequivalenteasuvalorfinalysolotieneunvalorigualaldechatarraodesecho.Elloocurreconfrecuenciaenpasesdegrandesarrolloindustrial.Sinembargoenpasesdedesarrollorelativo,elbiensiguesiendorentableycontinuaproductivo,prestandoserviciosenindustriasconmenoresexigenciasdeexactitudycalidadenlosproductosaprocesar,esdecir,quesuvalordeVMPserapreciableysuperioraldedesecho.

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EnelcalculodelaVidaMediaprobable,seanalizaelcomportamientodurantelavidatildeunaseriedemaquinasparaunlotenumeroso.Alfinaldelseguimientoserepresentasobreunsistemadecoordenadasortogonales,tomandoenlasabcisaslasedadesyenlasordenadaslasfrecuenciasderetiro,paracadaedad,hastaalcanzarlaultimadellotedeensayo.

F(E)=frecuenciaderetiroacadaedad=No.Maquinaretiro/aoNo.Totaldelloteensayado

Habitualmente,lacurvaobtenidaescomparadaconunvalormximo,ovalormodal,segnsemuestraenlafiguraNo.1.

F

F(max)

IIEVMPII2VMP=VIDAUTILMAXIMA

FiguraNo.1

Paralamayorpartedelosequiposymaquinasdeusocorriente,estacurvaesdetiposimtricarespectodelvalormodal,porloquesededucequeparaestoscasoslavidatilymximadeunbienesigualaldobledelavidamediaprobable(2VMP).Estehechopermitesimplificarlaconfeccindelatabladedepreciacinporantigedad,admitiendoquealfinalizarsuVMPelvalorresidualesiguala0.25yalfinalizarsuvidatil

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(segundouso)elvalorfinalde0.05(valorchatarraodesecho)correspondeadosvecessuvidamediaprobable,talcomoseindicaenlafiguraNo.2.Paraedadesoantigedadessuperioresa2VMP,semantieneelvalorde0.05establecido(lacurvasehaceasintticaalejedelasabcisas).

$

$1.00

$0.25

$0.05

IIEVMPIIVU=2VMP

FiguraNo.2

Esrecomendablequeencortoplazo,estetipodeaplicacinseaaplicadaalasedificaciones,pudiendoobtenerseunamejorconcepcindelavidatildelasedificacionesdeunaformamscientfica.

2.1.9FactordeVida

Serefierealarelacinquehayentrelavidatiltotalqueseestimaprestarserviciounbienconsiderandoloslimitesdeproduccinyeconomaencondicionesdeoperacinnormaldeunbien.

Fv=VUT-EVUT

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2.1.10EdadActual:Eselperiododetiempodelaexistenciadelasmejorasdelatierra.

2.1.11EdadEfectiva:Esunaedadestimada,basadaenlacomparacinconotrasestructurasdelmismotipo,independientementedesuedadactual,quedependedelacondicinactualdelapropiedad.

Unapropiedadantigua,quehatenidounprogramaregulardemantenimiento,remodelaciones,etc,puedetenerelmismoaspectoydemandaquelaspropiedadestpicasqueson25aosmenoresyviceversa.Enestoscasoselvaluadordebetomarencuentaelcostodemanutencinymantenimientoenlugardeescogerunvalordelastablasdedepreciacin.

Comosepuedeapreciarexistenunsinnmerodeformasdecitarlavidatildeunaedificacinodeunbienengeneral,sinembargonocabelamenordudaquestadependeenungranpartedelprogramademantenimientoqueseapliquealaedificacinoalelementoqueseanalice.

2.1.13VidatilPonderadadelaEdificacin:

Eselpromediodevida,queseobtieneenfuncindelaincidenciaoparticipacindeloscomponentesmsrepresentativosdelaobrarespectodelcosto,deformatal,queelpromedioponderadodetodosellosrepresentalavidatiltotalestimadadelinmueble.

Enlaaplicacindelmtodoparaestimarestaedad,serequieretenerunaampliacertezade:

a.LaVidaProbabledelaspartidasdeobrab.Delaincidenciadelaspartidasdeobra

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CAPTULOIII.ELMANTENIMIENTOVRSLAVIDATIL

3.1ELMANTENIMIENTOYLAVIDATILDELASEDIFICACIONES.

Engenerallasedificacionesplanteanunaexpectativadevidaaproximadaalos50/75aosluegodeloscualesrequierenparasusobrevivenciaunaintervencingeneral.Estaresultarnecesariaenrelacindeledificioquesetrateysufuncin,suusoytambinelmantenimientoquedelsehayahechoalolargodesuvida.Siesarehabilitacinintegralnoserealiza,porlogeneraleledificioquehasufridoeldeterioroprogresivoypermanentedeltiempoproductodelasvariacionesclimticasoqueharecibidolasinfluenciasdeloscambiosaquehasidosometidosuentornoinmediatoolmismo,debiendoavecesresponderanecesidadesparalascualesnofueproyectada.

Delamismamaneraqueocurreconunautomvilalquehoylasfabricasimponenmantenimientospreventivosqueaseguranlasgarantasofrecidas,alquelaventaseacompaadeunmanualdeuso,alqueanteunafallaouncambioenelruidopercibidodelmotorseloconduceauntallermecnicoparaquepersonalespecialmentepreparadoloreviseyrepare.

Losedificiostambindebenparanollegarasuruina:serinspeccionadostcnicamenteporelprofesionalcapacitadoalquesedeberecurrirantelaaparicindecualquierfalladelaconstruccinparadescubrirlascausasdelapatologaysugerirlasaccionescorrespondientesparasureparacinintegral.Debeconsiderarsequehabitualmenteeltiempotranscurridoentrelaaparicindelalesinylaconsulta,esdirectamenteproporcionalalfuturocostodelareparacin,alavezquedificultaeldescubrimientoinmediatodelascausasquegeneraronlafalla.Adicionalmente,losedificiosdebernincluirunavezconcluidaslasobrasunmanualdeusoymantenimiento.

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3.2CALIDADDEVIDAENELINTERIORDELOSEDIFICIOS:SNDROMEDELEDIFICIOENFERMO.

Losedificiosprotegenasusocupantesdelapolucinreinanteenlaciudad.Peroenmuchoscasos,durantelavidatildeledificio,losndicesdecontaminacinpuedenexcedersedebidoamalascondicionesinternasdesuciedad,polvo,humedad,gasestxicos,hongosyaguasdetenidas,obiencrearcuadrosabsolutamentenuevosdecontaminacinenelinteriordeledificio.

Cuandomsdel20%delosusuariosdeunedificiopresentadoloresdecabeza,nausea,mareos,doloresdegarganta,picaznosequedaddelapiel,congestinoirritacinnasal,ojosllorosos,fatigaexcesivayestossntomasdesaparecensiestaspersonassalendesulugardetrabajoodurantelosfinesdesemana,esmuyprobablequeestossntomasestnsiendoprovocadosporalgunoscontaminantespresenteseneledificio.LaexistenciasimultaneadealgunosdeestossntomasenunconjuntodepersonasseconocecomoelSndromedelEdificioEnfermo(SEE)oSickBuildingSyndrome(SBS).Unedificioenestascondicionespuedeagravarenfermedadesbronquialesodelapiel.

Unodelosproblemasbsicosenlaconcepcindelprogramademantenimiento,eslograrunequilibrioenlasmedidasatomar.Estoconelfindeevitarmultiplicarlasinspeccionesdepartesdeledificiocuyavidatildobleotripliqueelperiododelasinspecciones.

Paraestosmotivosesnecesarioestablecerlavidatildematerialesysistemasconsuficienteaproximacin.Paraestefinesnecesariocontarconinformacinfehacienteprocedentedelosfabricantes,enelmejordeloscasos,ydelapropiaexperienciatenidaoprovocadamedianteensayosdeenvejecimientoodelaobservacindeaquellosqueestninvolucradosenelprocesoconstructivo.

Enformadiscriminada,losvaluadoresenmuchasocasiones,relacionanlosinmueblesconloscomponentesomaterialesquesecaracterizanporvidastilesdemsde50aos.Porejemplo,solosetomanencuentaloselementosdeconcreto,hierros,materialesde

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PVC,etc.Poresarazn,elvaluadorerrneamentepuedeconcluirquelaexpectativadelosinmueblesenun100%deloscasos,seubicaenrangosdevidade50/85aos.

LainvestigacinsobreeltemadelavidatildelosprincipalesmaterialesquecomponenlasedificacionesenCostaRica,noesprofunda.Algunosmanualesmuestrandatosolistasdevidatilesoesperanzadevidasdediferentestiposdeinmuebles,sinembargo,nosealancomoobajoquemetodologasoparmetrosfueronobtenidas.

Elmantenimientoesunaactividadrazonable,destinadaaevitargastosmayoresenlosedificios,quesiemprehaexistidoenaquelloscasosenquesehadadolaconcurrenciadegrandesinversionesypromotorescomprometidosdurantetodalavidatildelaedificacin,peronoeslanorma.

Ennuestromedio,laedificacincomoconjuntonohaconvertidotodavaelmantenimientoenunadoctrinaparalaaccinconsolidadayaceptadaportodos.Almantenimientolepasacomoatodaslasactividadesquevanmsalldelosinteresesindividualesinmediatos:necesitanpasarporunafasedeimposicinhastaqueseconviertenenunhbitosocial.Enlosaos60eltemadelcontroldecalidadymantenimientodeedificacioneseraunamateriaexperimentalpracticadasloporgrandescorporaciones,hoydaconocemoselniveldeespecializacin,lasexperienciasyloexitosoquehansidolosplanesdemantenimiento.

Lasfasesnecesariasparaqueseconsolideunaactividaddistintadeltrasiegoimprescindibledematerialesyhombresparaelevarfsicamenteeledificiosonlossiguientes:a.Introduccindelamateriaenelpasporalgunosiniciadosapartirdeexperienciasengeneraldeotrospases.

b.Aparicinsucesivadeartculosenrevistasycongresos.

c.Alternativamenteacuerdosentrepasesintroducenmandatosocompromisos

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d.Apareceelprimerdecreto

e.Aparecenmsdecretos,lostcnicosseaprestanaexigirlos

f.Diezaosdespuslasnuevasgeneracionesdepromotoresousuarios(cada5aoshayrenovacin)aceptanlasnovedadescomopartedelanaturalezadelascosas.

g.Veinteaosdespusyanadiediscutelanuevaactividadquesepracticaconnaturalidad.

Estaclaroquecuantoantesselleguealafased,mejor.Enmantenimientoyahemosllegadoaestepuntoafortunadamente.

3.3ELMANTENIMIENTOYELPROCESOCONSTRUCTIVO

Eltiemponopasaenvanoyhoysiqueesunpatrimonioconsolidadodenuestroacervotcnico-culturalquecuantoantesseprofundiceenunaactividaddelproceso,masprobabilidadeshaydequeseobtenganlosresultadosbuscados.Ashaocurridoconlacalidadensustresaspectosprincipalesdeprestacionesplazoycosto.

Conelmantenimientonopodasermenosyenelecoquenosllegadeladiscusininternacionaleltratamientodemantenimientocomienzaenelpropioprogramadenecesidadesqueelpromotorentregaalcontratistadeunmodomsomenosrudimentario.

Asserecomiendaqueproyectistasypromotortratendeconsiderarloscostosdemantenimientoenelmomentoquedecidenlosprincipalesrasgosdelanuevapromocin,alproyectistaselepidequeelaboreelproyectoconelmantenimientosobrevolandotodasuactividad,dadoquedecisionesquesetomanenesafaseconligeroscambiosde

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enfoquesetraducenenmenorescostosdemantenimientoparavariasdcadasdevidatildeledificio.

Enlafasedelprocesoserecomiendaalosconstructoresydirectoresdeobraqueconsiderenentresusprioridadeselrespetoporlosaspectosdelproyectoaejecutarconelmantenimiento.Ademsseincidetambinenaspectoscomolaflexibilidaddeloconstruidoparapermitirloscambiosprovocadosporlaobsolescenciadeloslocalesyestancias.

Alusuarioycuidadoresporcuentadelospropietariosselesproporcionaunmanualdeusoymantenimientodondedemodoprecisosedeninstrucciones,quenosolohandereferirsealestrictousoymantenimiento,sinoacomohandetratarlasactuacionesderehabilitacinprovocadasporelcambioprevistodefunciones.

3.4LASFASESDEINFLUENCIADELMANTENIMIENTO

Lasfasesdeinfluenciadelmantenimientoenelprocesoconstructivo,enestenuevoenfoqueestncentradasenelproyecto,aunqueseprolonganenlaejecucin,sonlassiguientes:

a.Concepcinb.Establecimientodelavidatilprevistadeledificioc.Prediseod.Establecimientodelavidatildeprevistaparaloscomponentese.Evaluacindelavidadeserviciodeloscomponentesf.Comprobacindequelavidadeserviciopredichaesmayorquelaprevistag.Realizarelproyectoh.Elaborarelprogramademantenimiento

Aclararemosquelavidatilprevistaesladuracinqueelpropietarioyelproyectistaestablecenparaelconjuntodeledificioysuscomponentes.

24


Conelementosbsicosaqutratados,podemosclaramentepercibirqueparaelestablecimientodelmantenimientodelasedificaciones,esprecisodeterminarlavidatildelosbienesqueformarnpartelaedificacinenestudio.

Comopuedeobservarse,laestimacindelavidatildeunaedificacin,nosloesnecesariaparalaestimacindeladepreciacinenlosprocesosdevaluacindeinmuebles.Esbsicaynecesariaparalacorrectaimplementacindelosprocesosdemantenimientoylatomadedecisionessobrelosprogramasfuturosdelinmueble.

25


CAPITULOIV.LAVIDATILPROBABLEDELOSMATERIALES

4.1VIDATILPROBABLEDELOSMATERIALESENELCONTEXTOMUNDIAL.

Unaedificacinsearesidencial,deoficinasoindustrialestcompuestaporunaseriedematerialesconstructivosqueenconjuntoformanlosdiferentessistemasnecesariosparalaprestacindeunserviciooactividad.Losavancesdelatecnologaconstructivahanhechoquemuchosdeestosmaterialesseanmuyverstilesteniendodiferentesusosyaplicaciones.

Sinembargoenelfondoelcomponentebsicoeselmismo.Porejemplo,elfibrocementoseaaplicadoenunaedificacinindustrialoresidencialestcompuestoporfibrasdeamiantoycelulosamezcladasconcemento.OtrograncomponentedeloselementosresidencialesycomercialeseselPoliclorurodeVinilo,conocidocomercialmentecomoPVC.Asuves,cadaunodeesoscomponentestieneuncomportamientodiferenteantelasdiversasaccionesdelambienteysusmltiplesusos.

Esporesemotivo,quelosvaluadoresprofesionales,nodebenfijarlavidadelosbienesapartirdelaesperanzadevidadeunconcreto,deunmetaloporelusodeungrficoounatabulacindevaloresquedesconocemosapartirdecualcontextohansurgido.

Dentrodelainvestigacinrealizada,sehadeterminadoqueanivelmundialelestudioyestimacindelasvidastilesdelosbieneshasidoyesuntemaenelcualcadadamsorganismoseinvestigadoressehaninvolucrado.

26


Paracitaralgunosejemplos,sloparaelao2002haba24proyectosdeinvestigacindentrodelprogramaeuropeoCOST509,loscualestenanalgunarelacinconladurabilidaddelosconcretosylaproteccindelosmetales.

Entrelosgruposdeinvestigacinenaspectosdevidatildeestructurasmsnotables,seencuentranloscomitsCIB-RILEM:Comit130CLSMtodosparalaestimacindelavidadeserviciodeestructurasdeconcreto,yunodelosmsrecientescomoeselComit140-TLS:Sobrelaprediccindelavidadeserviciodeloscomponentesdematerialesenlasedificaciones.

AlgunasdelaspublicacionesconsultadassondeentestanprestigiososcomolaAmericanSocietyforTestingandMaterialsCommitte,lasnormasInternationalOrganizationforStandardization(ISO),especficamenteensuapartadoDraftInternationalStandardISO/DIS15686:BuildingsServiceLifePlanning,lapublicacindeMarshallandSwiftPublicationCo.LifeExpectancyGuidelines,ylaobradelinvestigadorRudbeck:AssesingtheServiceLifeofBuildingEnvelopeConstructions.

Enlaconclusindelosvalorespropuestosenestecaptulo,esimportanteresaltarquelosestudiosquehanrealizadolaOficinaFederaldeEdificacionesdeSuecia,hasidofuenteprimariadeconsulta.Esteorganismoenespecial,hageneradomodelosypruebasdelaboratorioapartirdeloscualesleshapermitidollegaradefinirvaloresdevidaprobableconunaltogradodeconfiabilidad.

Todasestaspublicacionessonclarasalsealarquelavidadeunaedificacin,nodependedeunoscuantoscomponentes,sino,quecadaunodeellosaporta,enmenoromayorproporcin,unaincidenciadentrodelavidatildelaobra.

27


Alnotenerenelmediocostarricense,ningunainvestigacincientficaodealgunaotrandole,sehaprocedidoaseleccionardelasliteraturasconsultadas,unaseriedecomponentesdelasedificaciones,quesonconsistentesconlaindustriadelaconstruccinnacionalyenlacualsuscompuestosbsicossonsimilaresolosmismosquelosaplicadosennuestromedio.

Otrosmuchoscomponentesomaterialesanalizadoscitadosenlaliteratura,nosehanexcluidodeestainvestigacin,considerandoquepertenecenaunniveloespecialidadconstructivaquenoesaplicableenCostaRica.Comoporejemplotodosaquelloselementosrelacionadosconlastcnicasconstructivasparapasesconmarcadascincoestaciones.

ComoseverenelCaptuloV,parteintegraldelmtodoparaestimarlaVidatilPonderada,sedebetenerclaramentedefinidalaesperanzadevidadecadaunodeloscomponentesconsideradosenelbien.Datosinexactosofueradecontexto,resultaranenvidastilesponderadasnoconfiables

4.2VIDASTILESPROBABLESMNIMASPARAMATERIALESDEOBRA

LasvidastilesanotadasenlaTablaNo.1,sesugierequeseanaplicasporlosvaluadoresnacionales,comopartedelprocesoqueculminaenlaasignacindelavidatilponderadadelaedificacin.Estastablassehanajustadotomandoencuentalaexperienciaconsultadaaproveedoresdematerialesycomponentes,ingenierosenmantenimientoindustrial,ingenierosconstructoresyalacomparacindirectaconobrasdediversasedadescronolgicas.EstassepuedenconsiderarcomoVidasProbablesMnimas.

EstosvaloressonbsicosenelsiguienteprocesoqueeslaestimacindelaVidaProbabledeloscomponentesdelasedificaciones.

28

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comMaterialVidatilProbable

Estructuradesoportedetechos

Concretos85

Madera35

Metal65

Aislamientotrmico

Cubiertalisa,sinproteccin20

CubiertaMetlica

Hierrogalvanizado20

Aluminio40

Cobre50

Cromo,nquel,titanio,zinc50

Lminaconpinturaproteccin15

Cubiertaimpermeabilizadaconmaterialesbituminoso35

Cubiertaimpermeabilizadaconmaterialessinttico30

Cubiertaconpendiente

Cubiertadeterracota45

LosestimadosdevidaanotadosenlaTablaNo.1,noprovienendeunasolafuentebibliogrficaoinvestigacin,sinoquedediferentesfuentessehanextradoaquellosvaloresquemsseajustenalpromediodevida,sugeridoporlasopinionesdedistintosprofesionalesnacionalesquetienenrelacinconelusodemateriales.

Deformacomplementaria,elautorrealizdiferentesvisitasainmueblesyproveedores,entrelosqueseencuentran:residencias,comerciosyedificiospblicos,conedadesqueoscilaronentre10y45aos.Previaconsultaalosencargadosdemantenimientosegeneruncuestionarioapartirdelcualsepudoestablecerdemaderaindirectaunavidatilprobableparaaquellosbienesmsrepresentativosdelatipologaconstructivanacional

TablaNo.1

VidatilProbableMnimasdelosMaterialesBsicosdeunaEdificacinResidencialoComercial

29


Cubiertadeconcreto50

Cubiertadefibrocemento45

Cubiertadeplacasonduladasdefibrocemento35

Piedrasnaturales(Ej.Pizarra)50

Evacuacionespluviales

Hierrogalvanizado25

Aluminio40

Cobre50

Cromo,nquel50

Plomo40

Laminapintada15

Aberturasenlacubierta

Tragaluz25

Cpulas,ventanaslongitudinales20

Proteccinsolarenaberturasentechos

Lminafija30

Toldos15

Toldosexpuestosexterior10

Toldossobretechosinteriores15

Pararrayos

Cobre40

Columnas,paredesexteriores

Mamposterasinrepello50

Concreto90

Mamposteraconrepello80

Concretocelular40

Aislamientostrmicos

Exterioresmortero35

Exterioressintticos25

Repellos

Metlico45

Piedranatural50

Piedraartificial50

Fibracemento40

30

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comCermica40

Madera30

Repellosconargamasa

Concomponentesyresistenciamineral50

Conaislantetrmico25

Argamasaaislante25

Pinturas

Sobremadera8

Sobrepiedra10

Sobreconcreto5

Sobremetales7

Sobreargamasa5

Juntasdedilatacin

Masilla8

Cintaaislante15

Ventanasypuertasexteriores

Marcosybatientes

Madera25

Madera-Metal40

MaterialSinttico35

Acero45

Aluminio45

Cristales

Simplesodobles40

Aislantesdoblesotriples30

Cristales35

Aislantesyresistentesacondicionestrmicas15

Herrajesenventanas15

PinturaMarcos

Sobremadera5

Sobremetal3

Vitrinas

Escaparate(vitrina)30

31

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comProteccionessolares

Aleromvilmadera30

Aleromvilmetlico40

Aleromvilmaterialsinttico35

Toldos

Lminaconbroches15

Metlicaapilable25

Delona15

Persiana

Madera30

Metal40

Materialsinttico40

Parasol(cortaviento)

Madera30

Metal40

Concreto50

Vidrio35

Vidrierasdeinvernaderojardn

Vidrierafachada30

Vidrieraresistenteviento30

Vidrieradeinvernadero30

Vitralesenperfilesdevidrioyplataformavidrio

Paredesenplataformadevidrio45

Paredesenperfilesdevidrio45

Vidriobloqueentrehiladassinmasilla30

Vidriobloqueentrehiladasconmasilla30

InstalacionesAltaTensin

Instalacionesdealimentacindeenerga

Elementosdeenlaceyconteo40

Transformadores30

Distribucin40

Compensadoresdeenergareactiva35

Gruposelectrgenosdeemergenciaadiesel35

Alimentadoresdecorrientecontinua15

32

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comInstalaciones

Instalacionesdefuerzayluz40

Tablerosdedistribucindebajatensin40

Tablerosdecomandoyregulacin30

Instalacionesdeiluminacin

Luminarias20

Luminariasemergencia10

Instalacionesdecomunicacinyseguridad

Instalacionestelefnicas

Centralestelefnicasmodernas15

Instalacionesydistribuidores30

Aparatostelefnicos15

Instalacionesbajacorriente

Instalacionesdetimbreoeinterfon20

Bsquedayllamadopersonas15

Instalacionesderadio/TVyaudiovisual15

Instalacionesdeseguridad

Controlaccesoytiempo20

Sistemasdecierre20

Sistemasdetransmisindatos

Equiposactivosdecomunicacindatos15

Cableadodecomunicacindatos15

Sistemasdecalefaccin

Alimentacinyalmacenamientoagentesenergticos

Depsitosdecombustibleinternos40

Depsitosdecombustiblesubterrneos30

Acumuladores40

Conductos30

Maquinaria20

Elementosderegulacinyseguridad15

Tableroselctricosyneumticos15

Produccin(Generadoresdecalor)

Calderaenacero20

Calderaenhierrofundido20

Calderadeacumuladorelctrico40

33

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comCalderaconquemadorintegrado(atmosfrico)15

Tipodecombustin

Quemadorafuelleporcombustibleliquidoogaseoso15

Carburadosporlea10

Sistemasdealimentacinautomticosporcombustibleslido15

Conductos40

Conductosaislantes30

Conductosderegulacinyseguridad15

Produccindecalor30

Tableroselctricos/neumticos15

Distribuidoresdecalor

Equiposysubestaciones

Tuberasdebombeo15

Bombazcalo25

Intercambiadordecalortubular40

Intercambiadordecalorplacas20

Conductosdentrodeledificio40

Conductosconaislamiento30

oConductosdehasta100C

Conductossubterrneos20

Conductosubicadosgalerasaccesibles40

Conductosubicadosgalerasnoaccesibles20

Conductosairelibre30

oConductossobre100C

Conductosengalerasaccesibles40

Conductosengalerasnoaccesibles20

Conductosairelibre30

Distribuidoresdecalor

Radiadores40

Calefaccinanivelsuelo30

Calefaccinconairecaliente30

Chimenea

Enacero20

Materialsinttico25

Vidrio25

34

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comCermica25

Instalacinmediadecalefaccinconbombacirculacin25

Instalacionesdeventilacinyclimatizacin

Centralesdeventilacin/climatizacin

Equiposdeventilacin/climatizacin

Equipomonobloque20

Ventiladores20

20

Equiposcompactos

Distribuidoresdeaire

Canales25

Canalesaislantes20

Componentes

Recuperadoresrotativosdecalor15

Recuperadoresestticosdecalorconaguaanticongelante20

Ventiladorescubiertos25

Armazn20

Instalacionesderefrigeracin

Compresoresderefrigeracinapistn14

Compresoresderefrigeracinrotativos18

Conductosderefrigeracin15

Aislantesdeconductosderefrigeracin15

Instalacionesderefrigeracinindustriales18

Aislantesdecmarasderefrigeracin20

Equiposderegulacinyseguridad

Aparatosderegulacinyseguridad15

Tableroselctricos/neumticos15

Instalacionesmediosdeventilacin20

Instalacionesdeventilacinyevacuacindeaguas

Conductosdealimentacindeagua

Conductosdeaguarefrigerada

Tuberainoxidable40

Tuberagalvanizada30

Tuberadecobre40

TuberaPVC20

TuberaPE,PP,PB30

35


Tuberadeaguacaliente

Tuberainoxidable40

Tuberagalvanizada30

Tuberacobre40

TuberaPE,PP,PB30

Evacuacinaguapluvialesyservidas

Tuberaenhierro50

Tuberaenacero30

Tuberaenfibrocemento40

TuberaenPE40

Lavadoylosasanitaria

Baeras30

Lavado,WC,orinales30

Fregadero30

Maquinasdelavar15

Maquinasdelavarvajilla15

Centrfugas15

Cmarascentrfuga15

Planchacoccin20

Grifera(cocina,WC,bao)20

Griferadeconductos30

Estufas

Estructurainoxidable30

Estructurarevestida/esmaltada20

Tratamientodeagua

Descalcificador/dosificador15

Instalacionesosmosis/inversa20

Instalacionesdesmineralizacin15

Posteantiincendio40

Bombasevacuacinagua30

Instalacionesdeelevacindelapresin20

Compresordeairecomprimido15

Bombadecirculacindeaguacaliente20

Equiposdelaboratorio25

36

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comInstalacionesagas

Instalacionescompletas(componentes,grifera,conductos)25

Instalacionesdeenergaalternativa

Bombasdecalor

Maquinaapistnconmotorelctrico14

Maquinarotativaconmotorelctrico18

Motoracombustin12

Colectoresterrestresysondasgeotrmicas(medioslquidos)20

Colectoresterrestresporaire60

Evaporadoresestticos25

Instalacionesdeenergasolar20

Colectores,lisos,vidrio20

Colectores,lisos,sinvidrio15

Instalacionesbiogas12

Instalacionesdecogeneracin(p.e.UFC)15

Instalacionesfotovoltaicas20

Instalacionesdeagua,calentamientoyavapor

Instalacincompleta30

Instalacionesdeairecomprimido

Instalacionesdeairecomprimido,sincompresor25

Instalacionesdedefensacontraincendio

Electrnicos15

Sistemasdegestin,edificios15

Ventilacindeproteccin25

Instalacionesdeextensin

EquiposCO230

Equiposdetransporte

Ascensoresestndar30

Sistemaarrastre,elctrico,cuartodemaquinaalto30

Ascensordepersonas30

Ascensormontacargas30

37

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comInstalacionesparqueo

Parqueos25

Escalerasmecnicas25

Sistemaandamiajeprofesionales25

Elementosinternosedificio

Paredesdivisoriasypuertasinternas

Laminayeso40

Demaderaoderivadasmadera35

Vitrocementoeinstalacionesvidrio

Paredesvitrocemento(translucido)45

Puertasyparedesdevidrio30

Paredesdivisoriasmviles

Enmaderaoderivadasmadera35

Enmetal35

Paredesbiomboocorrediza

Paredplegable20

Paredcorrediza25

Paredesdivisoriascabinas

CabinasWC,duchas25

Puertasinternas

Enmaderaconmarcodeacero35

Enmaderaconmarcoenmadera30

Puertasindustriales30

Portonesinternos30

Ventanas,internas40

Elementosdeproteccin

Elementosdeproteccinexterna40

Guarnicionesdeescalera-pasamanos50

Rejas35

Cerradurasycerrojos20

38

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comPavimentos

Pavimentosligadosconsuelo35

Pavimentosenlinleo25

Pavimentosenmaterialsinttico25

Pavimentosentextiles10

Pavimentosenpiedranaturalyartificial

Pavimentosenpiedranatural45

Pavimentosenpiedraartificial45

Tratamientodesuperficie

Pinturas5

Revestimientodelsueloenlozado

Cermica-Arenisca40

Clinkers40

Barro-cocido40

Revestimientosenmadera

Parquetsytablasenlminas30

Resinosos-maderasconfiera30

Maderasduras40

Parquets35

Revestimientosderivadosmadera30

Pavimentosestructurales15

Revestimientoparedes

Aislantestrmicosdemurosperimetrales

Visibles15

Conargamasa35

Revestimientos35

Rellenosconespumashuecas35

Revestimiento

Revestimientosenargamasa40

Pinturas

Sobretapicera10

Sobremadera15

39


Revestimientodeparedesentapicera

Tapicera15

Tapiceraaislante15

Revestimientodeparedesenlastredepiedra

Naturalesyartificiales45

Revestimientodeparedesencermica45

Revestimientoenmaderaoderivados

Maderamaciza35

Derivadademadera35

Revestimientoantiincendio35

Cielos

RevestidosArgamasa25

Habitacin40

Cocina25

Pinturas

Habitacin5

Cocina,baos3

Cielosconelementosmetlicos

Suspendidos30

Cielosconparedesenyeso

Suspendidos30

Cielosconparedesenfibrocemento

Suspendidos30

Plafonesenmaderaosusderivados

Madera30

Derivadosmadera25

ElementosAislantesdelcielo

Revestidos35

Argamasas30

Conductosdealimentacinydescarga

Conductosagua40

40


Conductosdedescargaydrenaje

Conductosenmaterialsinttico50

Conductosdegas50

Conductosdealtaybajatensin40

Conductosparaaudio-televisinporcable25

Conductosdecalefaccinadistancia

Conductosteletrmicos25

Conductossubterrneos20

Conductoslugaresaccesibles40

Conductoslugaresnoaccesibles20

Conductosexpuestos30

Conductosdecalefaccintemperaturas>100C

Conductoslugaresaccesibles40

Conductoslugaresnoaccesibles20

Conductossobresuperficie30

Conductosairecomprimido30

Superficiesenespaciosabiertos

Superficiessinpavimentar20

Conpavimentobituminoso30

Conpavimentoconcreto40

Empedrados,rastreados,csped20

Tratamientobituminoso15

Cordnycao

Concreto30

Piedranatural35

Barreraguardava30

Cuneta

Canales45

Drenajes30

Escalas

Piedrasnaturales35

Concreto30

41


Tapiasovallas

Vallasconenrejadometlicodiagonal30

Portones25

Vallasmadera25

Paredesanti-sonido25

Instalacioneselctricaehidrulica25

Instalacioneselctricas30

Conductoselctricos25

Postesconcretoarmado30

Postesmadera25

CablesHTyBT30

Faroles,iluminacinexterna25

InstalacionesdePararrayos25

Cajasregistro20

Instalacionesdeagua

Conductos35

Pozosfiltrantes35

Pozosfiltrantesconcreto35

Captacinagua,pozosinfiltracin35

Estacionesdedepuracinconcreto35

Estacionesdedepuracinmecnicabiolgica

Parteconstructiva35

Partemecnica20

Instalacionesdeirrigacin25

Equiposyherramientas

Juegosinfantiles(columpios,etc)10

Mquinasdedeportes15

Equipamientosexternos15

Postesmetlicos25

42

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comPinturasobremetal/madera10

Canalesybajantes

GalvanizadosDe15a20

Calefaccinyaireacondicionado

CalderadeairecalienteDe8a12

BombasdecalorDe8a12

CompresoresdeaireacondicionadoDe8a15

EnfriadoresdegasDe8a15

CalderasdeaguacalienteDe30a50

Plomera

CalentadordeaguaagasDe8a12

CalentadordeaguaelctricoDe10a15

SistemadedesechosPrivado(pozosptico)De15a25

TuberagalvanizadadeaguaDe30a50

Cielos

FibrocementoDe10a25

GypsumDe15a20

MaderascontrachapadasDe15a30

MaderasaglomeradasDe5a15

TablillaPVCDe10a25

TablillaartesonadoDe15a30

Techos

TelaasflticaDe12a20

TejamanilytablonesdemaderaDe12a20

FibradevidrioDe15a20

AsfaltoDe15a20

TejamanildeasbestoDe30a50

PizarraDe40a75

Estosvaloressonrecomendadosparacondicionesnormales.Cuandoseutilicenstosyse

requieranevaluarcondicionesdiferentesalasnormales,comoporejemplo,condiciones

severas,elorganismorecomiendadisminuirlavidatilprobableenunrangode5a10

aos.

43


CAPITULOV.VIDATILPROBABLEDELASPARTIDASDEOBRA

5.1VIDATILPROBABLEDELASPARTIDASBSICASDEUNAEDIFICACIN.

EnelCaptuloIV,sesugirieronlasvidastilesprobablesdediferentesmaterialesquesonpartedeunaedificacin.Sinembargo,generalmenteenlaaplicacindelmtododelaVidatilPonderada,sefacilitaresumiendoelpresupuestoendiferentesenpartidasdeobra,comoporejemplo,cimientos,paredes,cielos,etc,ynotantoenmateriales.

Dentrodelaspublicacionesestudiadas,acontinuacinsepresentanlasexpectativasdevidaporcomponentes,sugeridasenelestudiopresentadasenelXIXCongresodeValuacindeLaUninPanamericanadeAsociacionesdeValuacin,UPAV,Octubre2000yrealizadoporlosingenierosDanielSilva,IvnCaputtoyelArq.PabloHerrera.EsteestudiofuerealizadoparaedificacionesdelaRepblicadeVenezuela.

LasVidastilesestimadasfueronaplicadasparacondicionesnormalesyextremas,paracuatrocalidadesdeobra:inmueblesdecalidadbajaoeconmica,mediaoestndar,buenaodeprimerayptimaosuperior.

Comopartedeestainvestigacin,sehadeterminadoquelatipologaconstructivabsicaesgrimidaenelestudioantescitado,secomportadeformasimilaralalocal,tantodesdeelpuntodevistadecalidadcomodediversidad.Asmismo,sehadeterminadoqueenpromedio,lascondicionesambientalesnormalesyseverasconsideradasendichoestudio,sonaceptablesysimilaresalascondicionestpicaspromediodeCostaRica,porejemploenloreferenteacondicionesdeusoylosefectosambientales.

44


LosvaloresqueenelsiguienteapartadosesugierenutilizarenelmtododelaVidaPonderada,respondenalasinvestigacionesdelosautoresantescitados,conalgunosajustesalmediocostarricense,especialmenteenlasvidasprobablesdelosconcretos.

5.2TABLASDEVIDATILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESRESIDENCIALES.

5.2.1Edificacionesresidencialestipointerssocialbajocondicionesnormales

Sepresentaacontinuacinlosvaloressugeridosaaplicarenaquelloscasosqueedificacincumplacon:

a.Viviendatipointerssocialb.Bajocondicionesdeusonormales

45


ComponentedeObraVidatilProbable

Cimientosyconcreto65

Vigasycolumnasdeconcreto70

InstalacionesSanitarias20

InstalacionesElctricas20

Instalacionesmecnicasyespeciales23

Cubiertadetechometlica12

Cubiertadetechosdemaderaymetlica18

Cubiertadetechosdeconcretoytejas35

Paredesdebloquesdeconcreto75

Revestimientoyacabadointerno28

Revestimientoyacabadoexterno26

Pavimentos18

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera10

Impermeabilizaciones3

Pintura3

Vidrios15

ArtefactosSanitarios18

Ascensores35

Sistemasdebombeo15

Otrosequipos20

Obrasexteriores25

TablaNo.2

Obratipointerssocialbajocondicionesnormales

46














Pavimentos20

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera15


Pintura5

Vidrios20


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos25

Obrasexteriores30

5.2.2Edificacionesresidencialesdecalidadmediabajocondicionesnormales.


a.Viviendatipodecalidadmediaoestndarb.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.3

Obradecalidadmediabajocondicionesnormales

47














Pavimentos35

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera25


Pintura7

Vidrios27


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores35

5.2.3Edificacionesresidencialesdeprimeracalidadbajocondicionesnormales.


a.Viviendadeprimeracalidadb.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.4

Obradeprimeracalidadbajocondicionesnormales

48














Pavimentos45

Carpintera45

Herrera55

Cerrajera35


Pintura10

Vidrios38


Ascensores50

Sistemasdebombeo30

Otrosequipos35

Obrasexteriores40

5.2.4Edificacionesresidencialesdecalidadptimabajocondicionesnormales.


a.Viviendadecalidadptimab.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.5

Obradecalidadptimaosuperiorbajocondicionesnormales

49














Pavimentos18

Carpintera15

Herrera18

Cerrajera10


Pintura3

Vidrios15


Ascensores30

Sistemasdebombeo12

Otrosequipos18

Obrasexteriores25

5.2.5Edificacionesresidencialestipointerssocialbajocondicionesextremas.


a.Viviendatipointerssocialb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.6

Obradecalidadeconmicabajocondicionesextremas

50














Pavimentos20

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera15


Pintura5

Vidrios20


Ascensores35

Sistemasdebombeo15

Otrosequipos20

Obrasexteriores30

5.2.6Edificacionesresidencialesdecalidadmediabajocondicionesextremas.


a.Viviendatipocalidadmediab.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.7

Obradecalidadmediaoestndarbajocondicionesextremas

51














Pavimentos35

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera25


Pintura7

Vidrios27


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos25

Obrasexteriores35

5.2.7Edificacionesresidencialesdeprimeracalidadbajocondicionesextremas.


a.Viviendatipoprimeracalidadb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.8

Obradecalidadptimaoprimerabajocondicionesextremas

52














Pavimentos45

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera35


Pintura10

Vidrios38


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores40

5.2.8Edificacionesresidencialesdecalidadptimabajocondicionesextremas.


a.Viviendatipocalidadptimaosuperiorb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.9

Obradecalidadptimaosuperiorbajocondicionesextremas

53














Pavimentos16

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera10


Pintura3

Vidrios15


Ascensores15

Sistemasdebombeo23

Otrosequipos25

Obrasexteriores20

5.3TABLASDEVIDATILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESCOMERCIALES.

5.3.1Edificacionescomercialesdebajacalidadbajocondicionesnormales.


a.Comerciotipobajacalidadb.BajocondicionesdeusonormalesTablaNo.10

Obradecalidadbajaoeconmicabajocondicionesnormales

54














Pavimentos18

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera15


Pintura5

Vidrios20


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos28

Obrasexteriores30

5.3.2Edificacionescomercialesdecalidadmediabajocondicionesnormales.


a.Comerciocalidadmediab.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.11

Obradecalidadmediaoestndarbajocondicionesnormales

55














Pavimentos33

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera25


Pintura7

Vidrios27


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores35

5.3.3Edificacionescomercialesdeprimeracalidadbajocondicionesnormales.


a.Comerciodeprimeracalidadb.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.12


56














Pavimentos43

Carpintera45

Herrera55

Cerrajera35


Pintura10

Vidrios38


Ascensores50

Sistemasdebombeo30

Otrosequipos35

Obrasexteriores40

5.3.4Edificacionescomercialesdecalidadptimabajocondicionesnormales.


a.Comerciocalidadptimab.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.13

Obradecalidadptimabajocondicionesnormales

57














Pavimentos16

Carpintera15

Herrera18

Cerrajera8


Pintura3

Vidrios15


Ascensores30

Sistemasdebombeo12

Otrosequipos20

Obrasexteriores25

5.3.5Edificacionescomercialesdebajacalidadbajocondicionesextremas.


a.Comerciotipobajacalidadb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.14

Obradecalidadbajaoeconmicabajocondicionesextremas

58














Pavimentos18

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera10


Pintura5

Vidrios20


Ascensores35

Sistemasdebombeo15

Otrosequipos23

Obrasexteriores30

5.3.6Edificacionescomercialesdecalidadmediabajocondicionesextremas.


a.Comerciotipocalidadmediab.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.15

Obradecalidadmediaoestndarbajocondicionesextremas

59














Pavimentos33

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera15


Pintura7

Vidrios27


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos28

Obrasexteriores35

5.3.7Edificacionescomercialesdeprimeracalidadbajocondicionesextremas.


a.Comerciotipoprimeracalidadb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.16

Obradecalidaddeprimerabajocondicionesextremas

60














Pavimentos43

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera25


Pintura10

Vidrios38


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores40

5.3.8Edificacionescomercialesdecalidadptimabajocondicionesextremas.


a.Comerciotipocalidadptimab.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.17

Obradecalidadptimaosuperiorbajocondicionesextremas

61














Pavimentos16

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera10


Pintura3

Vidrios15


Ascensores35

Sistemasdebombeo15

Otrosequipos23

Obrasexteriores25

5.4TABLASDEVIDATILPROBABLEDELASPARTIDASENEDIFICACIONESPBLICAS.

5.4.1Edificacionespblicasdebajacalidadbajocondicionesnormales.


a.Inmueblepblicotipobajacalidadb.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.18

Obradebajacalidadbajocondicionesnormales

62














Pavimentos18

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera15


Pintura5

Vidrios20


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos28

Obrasexteriores30

5.4.2Edificacionespblicasdecalidadmediabajocondicionesnormales.


a.Inmueblepblicotipocalidadmediab.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.19

Obradecalidadmediabajocondicionesnormales

63














Pavimentos33

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera25


Pintura7

Vidrios27


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores35

5.4.3Edificacionespblicasdeprimeracalidadbajocondicionesnormales.


a.Inmueblepblicotipoprimeracalidadc.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.20


64



Infraestructura90

Superestructuras80










Pavimentos43

Carpintera45

Herrera55

Cerrajera35


Pintura10

Vidrios38


Ascensores50

Sistemasdebombeo30

Otrosequipos35

Obrasexteriores40

5.4.4Edificacionespblicasdecalidadptimabajocondicionesnormales.


a.Inmueblepblicotipocalidadptimab.Bajocondicionesdeusonormales

TablaNo.21

Obradecalidadptimabajocondicionesnormales

65














Pavimentos16

Carpintera15

Herrera18

Cerrajera8


Pintura3

Vidrios15


Ascensores30

Sistemasdebombeo12

Otrosequipos20

Obrasexteriores25

5.4.5Edificacionespblicasdebajacalidadbajocondicionesextremas.


a.Inmueblepblicotipobajacalidadb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.22

Obradebajacalidadbajocondicionesextremas

66



Infraestructura55

Superestructuras55










Pavimentos18

Carpintera18

Herrera20

Cerrajera10


Pintura5

Vidrios20


Ascensores35

Sistemasdebombeo15

Otrosequipos23

Obrasexteriores30

5.4.6Edificacionespblicasdecalidadmediabajocondicionesextremas.


a.Inmueblepblicotipocalidadmediab.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.23

Obradecalidadmediabajocondicionesextremas

67



Infraestructura55

Superestructuras45










Pavimentos33

Carpintera20

Herrera35

Cerrajera15


Pintura7

Vidrios27


Ascensores40

Sistemasdebombeo20

Otrosequipos28

Obrasexteriores35

5.4.7Edificacionespblicasdeprimeracalidadbajocondicionesextremas.


a.Inmueblepblicotipoprimeracalidadb.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.24

Obradebajacalidadbajocondicionesextremas

68



Infraestructura75

Superestructuras65










Pavimentos43

Carpintera35

Herrera45

Cerrajera25


Pintura10

Vidrios38


Ascensores45

Sistemasdebombeo24

Otrosequipos30

Obrasexteriores40

5.4.8Edificacionespblicasdecalidadptimabajocondicionesextremas.


a.Inmueblepblicotipocalidadptimab.Bajocondicionesdeusoextremas

TablaNo.25

Obradecalidadptimabajocondicionesextremas

69


CAPTULOVI.LAVIDATILDELOSBIENES:CAUSASADICIONALESDEDETERIORO

6.1LAVIDADESERVICIOYELGRADODEINSTALACIONDELASEDIFICACIONES.

Esimportantedestacar,quedentrodelprocesodedefinicindelaVidatilProbable,Ponderada,Media,etc,deunaedificacin,noslosehadetomarencuentolaincidenciadeloscostos,lascaractersticasmecnicasdelosmaterialesysudurabilidad,elgradodeinstalacindelaedificacin.Hayotrosqueelementosqueinfluyenylamayorpartedelaliteraturasobreestetemanolosmencionaoloshadescartado.

Losmtodosnohantratadoespecficamenteelcomocuantificarelefectodeelementostanimportantescomolosindicadosenelprrafoanterior.Siexisteunconsensoclaroquetodovaluadorhademeditarsobreelvaloryefectodelossiguientespuntos:

ExigenciasrelativasalascondicionesambientalesatravsdeltiempoDelvalorarquitectnicoGenerodeconstruccinGradodeinstalacin

Ensegundolugarapartirde:

DesgasteefectivorelativoalaexplotacinylasincidenciasdelambienteLacalidaddelasconstruccionesDelplandeconservacin,mantenimientoydeservicio

Enloquerespectaalgradodeinstalacinsteseclasificaen:

Poco:Sinsistemasdecalefaccin,instalacioneselectromecnicassencillasdeventilacinysanitarios.

70

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comGnerodelaconstruccinGradoInstalacin

PocoMedioElevado

Masiva605040

Mixta504030

Medio:Consistemaselectromecnicos,sistemadeventilacinysanitariosnormales.

Elevado:Sistemasaireacondicionado,sistemaselectromecnicosimportantes,sistemassanitariosimportantes.

Elgnerodelaconstruccin,seclasificaenMasivaoMixta.

Enloquerespectaalgradodeinstalacindeunaedificacin,laOficinaFederaldeConstruccionesdeSuecia,recomiendaelusodelosvaloresmostradosenlatablaNo.26.

TablaNo.26

VidatilProbabledeinmueblesporsugradodeinstalacin

Encasodequelavidatilsesobrepasealestimadosedebeconsiderar:

Loscostosadicionalesporelmantenimientoylosserviciosdereparacin.Laslimitacionesenlasfunciones.Sielelementodeconstruccionescorrespondeconlasexigenciasusualesdeestticaehiginicos.

6.2FACTORESQUEINFLUYENENLAESPERANZADEVIDA

Losfactoresqueinfluyenconsiderablementeenlaesperanzadevidadeunaedificacinodeunedificioson,entreotros:

71


CambioprematuroenelusoProblemasconlaadquisicindepiezasencomponentesorefaccionesLacompatibilidaddecomponentesantiguosconlosnovedososLasnuevastendenciasoinnovacionesReemplazoosustitucindeelementosdelaconstruccinenvezdereemplazarelelementomasdbil

Entrelascircunstanciasqueconducenalaretiradadeuninmueble,estn:

a)Condicionesfsicas:

1.Accidente.

2.Catstrofe.

3.Deteriorodebidoaltiempo.

4.Deseasteydesperfectosdebidosaluso

b)Circunstanciasfuncionales:

1.Inadecuacin

2.Obsolescenciac)Circunstanciasexternasalosinmuebles

1.Trminodelanecesidad

2.Abandonodelinmueble

3.Imposicindelaautoridad

72


Aislarlacausadeterminadaquehadadoorigenalaretiradadelosbienesesenmuchosdeloscasosdifcil.Porelloelconocimientodelaclasificacingeneraldelascausasderetiradadelosbienespuedeayudaralaprediccindeltiempodevidatil.

6.3LASCONDICIONESFSICASDELOSINMUEBLES

Delosquesoncausadelaretiradadelosmismospuedenserdescritascomosigue:

1.Losdaosfsicosrepentinospuedenserdebidoadiversosaccidentes,talescomoexplosiones,colisiones,cadas,fallasdelosedificiosodeotrasestructurasolaroturadelamquinadebidoafuerzasextraas.

2.Cuandoseproducendaosrepentinospordesastrestalescomoincendios,tormentas,inundacionesoterremotos,quelleganhastaladestruccin,losbienessonretirados.Silosdaossonparciales,elcostodereparacinoreconstruccinsecomparaconelcostodesustitucinparadecidirsilosbienesdebenonoserretirados.

3.Lacaducidadfsicaresultadeladebilitacinsedesarrolleeincrementaduranteelserviciodelosbienes,apesardelosdesembolsosporreparacionesyconservacin.Lacaducidadfsicapuedesercausadaporeldeteriorodebidoalaoxidacinoaotrosprocesosqumicos,alosefectosmecnicosdelcongelamientoyeldeshielo,avariacionesdelatemperaturaoaunagradualdescomposicin,comoenelmaderamenyenotrosmaterialesdeorigenorgnico.Podemoshallarejemplosdeelloenunpuentedemaderapocosegurodebilitadoporlosagentesdestructoresy/odecorrosin.

Eldeteriorofsicoseincrementaconlaedadyconlaamplituddelaexposicinaloselementosdestructivos,masbienqueconeluso.

4.Elusonormaloriginadesgastesydesperfectosporrozamiento,impactos,vibraciones,

73


tensionesyfatigadelmaterial.Ejemplodeellosnosloproporcionanunmotor,untornoounahormigoneradesgastadosporeluso.Eldesgasteylosdesperfectossonproporcionalesalusomsbienquealaedad.

6.4CIRCUNSTANCIASFUNCIONALES

Losbienesindustrialessonfuncionalmenteineficacescuandootrasunidades,dediseoidnticoodiferente,puedenprestarlosmismosserviciosconmayorrendimientoomseconmicamente.Laineficienciafuncionalpuedeprovenirde:

1.Inadecuacinocapacidadinsuficienteparaelserviciorequerido.Ejemplodeelloloencontramosenungeneradoravaporde50.00librasporhoracuandoserequiereunode100.00librasporhora.

2.LaObsolescenciaotracaractersticadeinconvenienciafuncional,aparecegeneralmenteconlainvencinyeldesarrollodenuevosdispositivosdeidnticocarctergeneral.Unejemplonosloproporcionaelempleodegeneradoresdevaporde300.00librasporpulgadacuadradadepresinengrandescentraleselctricas,dondelautilizacindemodernosgeneradoresde1000.00librasporpulgadacuadradapermitirarealizargrandeseconomas.

Loscambiosdeestiloylacaducidadsoncausaentreotrosdelosdiversostiposdeobsolescenciatecnolgica,funcional,econmicaascuandountipodiferentedeestructuraodeequipopuedetestarelmismoservicioconmayoreficaciaeconmica.Porejemplo,lainstalacindemotoreselctricosodecombustininternaenvezdegeneradoresdevaporenaquellasplantasenlasquelosdosprimerossernmseconmicosetc.

6.5CIRCUNSTANCIASEXTERNASALOSBIENES

Losdirectoresdeempresasevenavecesobligadosaretirarbienessatisfactorios.Su

74


negociopuedesufrircambiosdetalndolequesehagainnecesarioparalosucesivoelempleodedichosbienes.Estoscasospuedenocurrircuando:

1.Losbienesdejandesernecesariosporconcluirunafasedelnegocio.Porejemplo,unaempresaqueabandonalafabricacindeaparatoscalefactoresconelfindededicarsuplenacapacidadalaproduccindehornosygasypetrleo,retirarciertosinstrumentosdetrabajooequipospordejardenecesitarlos.

2.Retiradadebienesacausadelabandonototalde1aempresa,comoenelcasodellevantamientodeunafbricadecementoparatrasladarlaaunemplazamientomscercanoaunanuevacantera.

3.Retiradadeserviciossubterrneosparadejarpasoavasdetrnsitomunicipalesolaremocindeestructurasdeunterrenoquehadeserinundadoporunembalse,oquizsporunanuevacarretera.

6.6SUSTITUCIONES

Losbienespuedenserrenovadososustituidos.Lasustitucinconsisteenreemplazarlosbienesretiradosalfinaldesuvidatil,generalmenteporhallarsedaados,desgastadosoanticuados.Unasustitucinnosiempresignificalareproduccinexactadelosbienesretiradosodesusservicios.Lassustitucionesenglobanlasrenovaciones(queduplicanlobienesantiguos),peronoselimitanaello.

75


CAPITULOVII.VIDATILPONDERADADEEDIFICACIONES

7.1METODOLOGAAPLICADAPARALAESTIMACINDELAVIDA

PONDERADADELASEDIFICACIN.

PorVidatilProbablePonderada,seentiendelavidadelaedificacinestimadaapartirdeunpromedioponderado,queresultadeponderarlaesperanzadevidadelosprincipalescomponentesdelaobra,enfuncindelaparticipacinquerepresentacadaunodestos,enelcostototaldelaobra.

ComoyasehadescritoenloscaptulosIVyV,existenunaseriedeestndaresqueindicancualpodraserlaposibleVidatilProbable,laEsperanzadeVidaolaVidaEconmicadeuninmueble.Sinembargo,todasesasestimacionessehangeneradobajoestudiosensituacionesymedios,queenalgunoscasossonmuydiferentesalcostarricense.Envariosdeestoslugareshaynevadasoveranoscontemperaturasnotpicasdenuestromedio.Porotraparte,enesospasesnotienenhumedadesocantidadesdelluviacomolasexistentesenlospasestropicales.

ComounbuenprecedenteenCostaRica,elrganodeNormalizacinTcnica(ONT),adscritoalMinisteriodeHacienda,desarrollyahaceunosaosunaTipologaConstructiva,lacualincluyeungrupoimportantedelasedificacionestpicasmsrepresentativasdelaindustriadelaconstruccinnacional.AdicionalmentealcostodereposicinnuevoselesasignaunaVidaProbable.EnelanexoIIyIII,sepresentaunapartedelaTipologaConstructivacitada,lacualprincipalmenteporelobjetivodeestetrabajo,sehalimitadoaobrasresidenciales,algunasdetipocomercialyunsegmentodetipopblica,sinembargostaesanmsamplia.

LatipologageneradaporelONT,notomaencuentalascondicionesdeserviciodelasedificaciones,comoporejemplo,sisufuncinesbajocondicionesnormalesoseverasosisugradodeinstalacinespoco,mediooelevado.

76


ParalaestimacindelaVidaPonderadadeunaEdificacin,sehautilizadoelmtodotradicionalqueconsisteenlossiguientespasos:

1.Seeligeunaedificacinnueva,similaroigualaltipodeinmueblesobreelcualexistelanecesidaddedefinirlaVidatilPonderada,determinandofactorescomolafuncin,eluso,elambienteenqueseencuentrayelrestodefactoresinternosyexternos,citadosenelCaptuloVI.

2.Sedesglosalaobraensusprincipalespartidasdeobraysusconsecuentescostosporcadaunodeestostems,comoporejemplo,cimientos,paredes,cielos,instalacionesmecnicas,etc.

3.Seprocedeaestimarlaparticipacinopesodecadaunodelaspartidasdelaobrarespectoalcostototal.

4.SeasignaunaesperanzadevidaacadaunodelaspartidasdeobradefinidasenelCaptuloVyVI,tomandoencuentalasdiferentesclasificacionesdescritasenelCaptuloII,enraznde:

a.Lacalidaddelaobra:Econmica,Estndaromedia,dePrimerauptimaoSuperior.b.Lascondicionesexternas:NormalesoSeveras

5.Setabulanloscomponentesdelaobra,suincidenciarespectoalcostototalycadaunodeellosrelacionadoconlarespectivaVidatilProbable.

6.Seprocedeamultiplicarelfactordeincidenciadecadapartidadeobraporsurespectivavidatilprobable.

77


7.Elresultadodelpunto6,representaelgradodevidaenqueincidecadacomponentedelaobra.LasumatoriadetodosellosresultarenlaVidaPonderadadelaEdificacinanalizada.

Porejemplo,sialaactividadparedesdemamposteraleasignounadevidaprobablede60aosysuincidenciaenelcostototaldelaobrarepresentaun30%.Lacontribucindelasparedesalavidaprobabledelinmueblecomountodo,esde18aos(60*0.30).LasumatoriadelosproductosdetodaslaspartidasresultarenlaVidaProbablePonderadadelaedificacin.

Esimportantehacernotar,queparalaaplicacindeestemtodo,sedebentenerpresupuestosdeobrasconfiablesydetenerclarolatipologaalacualrespondelaobra,suscondicionesdeservicio,ambientalesylavidatilprobabledecadaunodeloscomponentesdelaobraconsecuentesconlarealidaddelmedio.

Estascincocondicionessehandefinidoyestnpresentesenlasvidasponderadasdefinidasenelpresentetrabajo.

7.2EJEMPLOSAPLICADOSPARALAESTIMACINDELAVIDAPONDERADA.

7.2.1Aplicacindelmtodoaunaviviendamixta:mampostera-madera

Enelcasoquesepresenta,sedestacanlossiguientesacabadosycaractersticasdelinmueble:

a.Sistemaestructural:zcaloenmamposteraintegralde1mdealturab.Vigasycolumnasdemaderac.Sobreelzcalotendrparedesdemaderaentablillaylasparedesinternasserntotalmenteenmadera.d.CielosdeGypsum

78

PDFcreatedwithFinePrintpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.comReglndeObraCantUnidadMaterialHoras/homManodeobraTotalC/Unidad%Inc

Cimientos3,12m3176.141,0048,0033.120,00209.261,003.219,402,90Paredesdebloques40,00m2329.171,00151,00104.190,00433.361,006.667,096,00Paredesdemadera3000,00varas1.700.000,00184,00126.960,001.826.960,0028.107,0825,31Formaleteo88,00m278.720,0055,0037.950,00116.670,001.794,921,62Vigacoronamadera1,00M132.800,00123,0084.870,00217.670,003.348,773,02Columnasmadera1,00M298.830,00267,00184.230,00483.060,007.431,696,69Vigabanquinamade1,00M109.680,0083,0057.270,00166.950,002.568,462,31Tuberadepotable1,00gbl41.120,0022,9018.700,9359.820,93920,320,83TuberadeA/negraypl.1,00gbl270.840,0066,7450.056,50320.896,504.936,874,45Drenaje1,00gbl45.000,0042,2524.823,0569.823,051.074,200,97Tanquesptico1,00gbl99.860,0035,5724.544,34124.404,341.913,911,72Electrificacin1,00gbl69.820,00265,33205.630,75275.450,754.237,703,82Canoa1,00gbl29.760,0018,2314.128,2543.888,25675,200,61Closetstablillac/puertas2,00un206.160,0093,2492.773,80298.933,804.598,984,14Techos96,00m2355.021,0096,3668.888,98423.909,986.521,695,87Cielos42,00m2277.620,00131,88102.207,00379.827,005.843,495,26Puertasexternas2un159.200,0015,8218.390,00177.590,002.732,152,46Contrapiso6,2m3266.600,0063,0139.879,00306.479,004.715,064,25Pisodecermica62m2217.000,00125,0397.110,00314.110,004.832,464,35Puertasinternas4un7.800,0045,5037.538,0045.338,00697,510,63Fregadero1un20.000,00--------7.500,0027.500,00423,080,38Rodapi62m23.400,005,153.999,0027.399,00421,520,38Rejasdeproteccin8un360.000,00-------45.000,00405.000,006.230,775,61Cornisa68m4.080,006,324.901,008.981,00138,170,12Pilahecha1un45.000,00------15.000,0060.000,00923,080,83Pintura8gal59.200,0027,6521.432,0080.632,001.240,491,12

TOTALES5.382.823,001.521.092,60106.214,09

e.SistemaelctricoenductadoenPVCf.Pinturaacrlicaadosmanosg.Guardaropademaderaconpuertasdetablillah.Cubiertadehierrogalvanizadoconcerchadodemaderai.reaaconstruir:65m2

EnlatablaNo.27,sepresentaelresumend

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