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LA FUNCION REGISTRAL Y EL REGISTRO DE PREDIOS: BASE

OBJETIVA

MODULO N°1

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Resumen:

La presente investigación pretendido analizar los dispositivos legales que originaron la unificación de los registros inmobiliarios; es decir, el problema jurídico está constituido por la necesidad de determinar si la creación del Registro de Predios, resultado de la unificación del Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales, presenta aspectos favorables y desfavorables, los mismos que deben ser considerados por sus implicancias en la seguridad jurídica

Es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo”.

El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general. Es, así, de suma importancia para todos, toda vez que: “Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros”. El Registro de Predios nació oficialmente en el Perú con la promulgación de la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en “El Peruano”, ley que precisa que el Registro de Predios estará integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, integrará progresivamente, en un solo registro, bajo un solo sistema y técnica registral, al Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y a la Sección Especial de Predios Rurales.

El registro oficial es el procedimiento jurídico por el cual los derechos a la propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal establece vínculos entre la legalización de suelo y propiedades y el acceso a hipotecas a través de la banca privada; la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios; debe establecer un procedimiento mas simplificado y de bajo costo, para el acceso de la población de escasos recursos a los Registros Públicos a fin de regularizar sus declaratorias de fábrica. El impacto económico de la unificación de los registros inmobiliarios en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento diferenciado para la población de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato igualitario en cuanto a la seguridad jurídica. Todo esto denotó la existencia de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios.

I. INTRODUCCIÓN

Nuestro país habiendo adoptado una economía de mercado, es exigencia del sistema una fluidez en el tráfico patrimonial, particularmente de bienes inmuebles, el cual no debe llevarse a cabo de manera desordenada o caótica, sino dentro de un marco normativo que haga efectiva una plena seguridad jurídica a todos los ciudadanos y que a su vez facilite el acceso a la formalización de la propiedad lo cual redundará en un aumento de las inversiones nacionales y extranjeras en nuestra recesada economía.

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La propiedad informal para Sánchez Jiménez señala que, “en la gran mayoría del llamado tercer mundo, se han desarrollado formas de tenencia de tierra que no se ajustan a la legalidad existente en cada país. Así con el crecimiento demográfico, sumado a los procesos de industrialización, las expectativas de un mejor nivel de vida, y el deterioro de los términos de intercambio entre las ciudades y el campo, ocasionaron un importante movimiento migratorio del campo a la ciudad que desbordaron a estas últimas”. Se puede citar como referencia a los asentamientos informales que rodean las ciudades, en el Perú se les llama Pueblos Jóvenes.

Hernando De Soto sostiene en “El Misterio del Capital” que “los habitantes pobres de estos países (tercer mundo – Perú), la gran mayoría si tiene casas, pero la mayoría de ellos no cuenta con los medios de representar su propiedad y crear capital. Tienen casas pero no títulos, cosechas pero no certificados de propiedad, negocios pero no escrituras de constitución ni acciones que permitan a sus activos llevar una vida paralela en el mundo del capital. La falta de estas representaciones esenciales explica por que personas que se han adaptado a todo otro invento occidental, desde el bolígrafo hasta el reactor nuclear, no han podido producir capital suficiente para hacer funcionar su capitalismo local. Este es el misterio del capital”. Así mismo, Hernando De Soto, señala que, “la propiedad formal proporciona el proceso, las formas, y las reglas que fijan activos en condiciones que nos permiten realizarlas como capital activo. El sistema de propiedad formal es la planta hidroeléctrica del capital. Es el lugar donde nace el capital”. El potencial económico que existe en la propiedad no formal en nuestro país es tremenda y no se debería escatimar esfuerzos a efectos de conseguir en el futuro no muy lejano la formalización de la propiedad estableciéndola como sistema. El proceso de adquisición de la propiedad informal que se origina en los así llamados Pueblos Jóvenes es inverso al que se desarrolla en la propiedad formal. Esto implica la necesidad de modificar el procedimiento tradicional de reconocimiento y registro de derechos, creando nuevas instituciones y procedimientos pero con las mismas garantías que la propiedad formal ofrece. Por lo expuesto, y tomando en consideración que la certeza de la propiedad y la legitimidad reconocida a su titular son dos pilares fundamentales en que descansan el trafico patrimonial.

II. LA SEGURIDAD JURÍDICA:

La seguridad constituye uno de los fines generales del Derecho. La relación existente entre seguridad, justicia y Derecho ha sido enfocada desde diversas perspectivas. Cuenca Anaya, citado por Gonzáles Loli, al respecto señala que, el Derecho no ha nacido en la vida humana por virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para colmar la ineludible necesidad de seguridad y de certeza en la vida social”. En este contexto, surge la seguridad jurídica. Para Alzamora Valdez, constituye sentido de estabilidad que ofrece al individuo la sociedad al apreciar su conducta” Por su parte, Diez-Picazo define la seguridad jurídica como la asequibilidad, conocimiento y certidumbre del sistema normativo aplicable a un caso o a una situación determinada, de tal manera que se puedan predecir o pronosticar, con algún fundamentos, los resultados o las consecuencias que de la situación puedan derivar . Balarezo Forttini define la seguridad jurídica como el conocimiento que cada uno tiene sobre las consecuencias de cualquier acto realizado, los efectos de una norma o los límites de su esfera de actuación. Por nuestra parte, definimos la seguridad jurídica como la certeza que deben tener los miembros de una sociedad de que el sistema jurídico que regula sus relaciones va a proteger eficazmente sus derechos, o que su conflicto de intereses o incertidumbre jurídica pueden resolverse con cierto grado de predictibilidad.

2.1. ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA.

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La seguridad jurídica no surge mágicamente o de modo espontáneo a partir de que se ha expedido oficialmente por el órgano legislativo una declaración escrita (por más que ésta, al igual que el Estado, sea una precondición); su existencia real emana de la conjugación de diversos elementos que se traducen objetivamente en una situación o circunstancia concreta. La seguridad jurídica, grosso modo, es básicamente producto de la existencia e interrelación de tres factores:

a) Una norma sustantiva, compuesta por disposiciones vigentes que reconozcan derechos o establezcan obligaciones;

b) Una norma adjetiva, representada por procedimientos y reglas que hacen posible la instrumentación y aplicación de la norma sustantiva, y

c) Órganos estatales encargados de la aplicación de las mismas en lo que se conoce como el proceso de impartición de justicia.

El orden y la paz pública en el campo dependen de la eficacia intrínseca de cada uno de estos factores y del grado de armonía con que funcionalmente se entrelacen. No es aventurado aseverar que, al igual que las circunstancias económicas, en ellos descansa en mucho la gobernabilidad de una nación. En ese sentido, para que en un ámbito cualquiera predomine una atmósfera de seguridad es menester que dichos factores se acerquen lo más posible a su paradigma ideal, el cual sostiene que la norma sustantiva debe ser general, abstracta e impersonal pero, esencialmente, justa; la norma adjetiva debe establecer reglas instrumentales y procedimientos sencillos, expeditos y transparentes, y el órgano estatal debe ser responsable, especializado e imparcial, lo que significa, ante todo, honesto. La más mínima desviación de dicho modelo normativo desemboca en estados o circunstancias concretas de inseguridad jurídica, en sus sentidos objetivo y subjetivo, propiciando injusticias que en un descuido pueden conducir a desórdenes sociales Cabe comentar que cuando las normas sustantivas son esencialmente injustas, por mucho que los procedimientos sean eficaces y el aparato público encargado de aplicar el derecho positivo sea lo más honesto y especializado posible, o a la inversa, de poco sirve una norma sustantiva justa y reglas instrumentales ágiles en manos de un órgano estatal corrupto. La diferenciación de estos tres factores es tan clara que cada uno de ellos es competencia de diferente disciplina.

2.2. CLASES DE SEGURIDAD JURÍDICA.

La seguridad jurídica presenta dos aspectos complementarios entre sí, uno objetivo y otro subjetivo

A. Seguridad Jurídica Objetiva.

Según Delos es “La garantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán objeto de ataques violentos o que, si éstos llegan a producirse, le serán asegurados por la sociedad, protección y reparación. En otros términos, está en seguridad aquél que tiene la garantía de que su situación no será modificada sino por procedimientos societarios y por consecuencia regulares”. La seguridad jurídica desde la perspectiva objetiva configura un estado de cosas en un orden social dado, es decir, lleva implícita la existencia de una organización de hecho, la cual pretende concretar otra situación real: la integridad de las personas y de los bienes de los individuos. Asimismo, para Pina Rafael y Larrañaga José La concepción objetiva, que es la más generalizada, ha sido denominada por la doctrina como Seguridad por medio de Derecho, habiendo obtenido tal aceptación que algunos diccionarios jurídicos definen la seguridad jurídica bajo tal óptica como “La garantía que representa la

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organización estatal en orden al mantenimiento del derecho y a la consiguiente protección del individuo.” La definición objetiva parte de la existencia previa de condiciones materiales dadas, es decir, la prevalencia de un determinado orden jurídico y de un aparato público al que se le confía su aplicación.

B. Seguridad Jurídica Subjetiva

Para Delos es aquella en que “la seguridad por medio del derecho conduce a la cristalización de un hecho psicológico cierto, impulsor de una sensación colectiva, de un sentimiento de la sociedad, que propicia el mejor desarrollo del hombre. La convicción que tengo de que la situación de que gozo no será modificada por la violencia, por una acción contraria a las reglas y los principios que rigen la vida social”. La seguridad jurídica desde la perspectiva subjetiva debe entenderse como una certidumbre del Derecho; es decir, como la certeza de que cualquier eventual atentado contra el patrimonio o la vida serán efectivamente conjurados por la sociedad y la organización estatal. Esto implica, desde luego, la confrontación del individuo con el entorno social objetivo que lo envuelve. Esto es, se requiere la perceptibilidad cierta del Derecho, de la norma jurídica y de su aplicación al caso concreto. De otra suerte, tal certidumbre no pasaría de ser un mero dogma o una simple creencia. Briseño Sierra al respecto señala que “La certeza permite, en los sistemas de derecho escrito, constatar o confrontar documentalmente la existencia de la norma. Tener certeza es conocer la existencia de una norma jurídica, pero tener la seguridad es saber probadamente su sentido positivo. En innumerables ocasiones el mismo precepto es aplicado en sentidos diferentes, lo que produce certeza de su ser e inseguridad de su significado.”Por otra parte, Theodor Geiger clasifica la seguridad jurídica en dos dimensiones diferentes: a)Como seguridad de orientación o certeza del ordenamiento, y, b)Como seguridad de realización o confianza en el ordenamiento.

a) Como seguridad de orientación o certeza del ordenamiento.Se puede decir que ésta existe cuando se conoce cabalmente el significado del contenido y sentido de lo que se establece en una norma, lo que equivale a un “saber a que atenerse”; según sus palabras: “Yo sé qué tipo de acción esperan o no esperan de mí los otros, y sé también qué conducta he de esperar o no de los demás. Sé con claridad qué tipos de acciones y en qué situaciones por mi parte y por parte de los otros, están libres de riesgo en un sentido absolutamente definido, a saber, libres de riesgo de arrastrar tras de sí los inconvenientes sociales del tipo denominado “reacción pública”. En resumen y dicho popularmente: conozco mis deberes y mis derechos. No obstante, si las leyes son imprecisas, complicadas, rápidamente cambiantes; si las competencias de los órganos de la administración no están claramente circunscritas y la práctica de los tribunales es variable, me encuentro en la inseguridad de orientación: no sé con qué conducta caigo en la zona de riesgo social.

b) Como seguridad de realización o confianza en el ordenamiento.La seguridad de realización o confianza en el ordenamiento existe cuando se tiene la certidumbre de que lo dispuesto en la proposición normativa habrá de aplicarse en caso de que alguien incurra en la hipótesis prevista por la misma. En consecuencia, se dice que existe falta de seguridad jurídica cuando la legislación: “Deja al criterio de los órganos de la administración un margen de libertad demasiado grande, de tal manera que nadie sabe de antemano qué clase de decisión prefiere tomar la autoridad en un caso particular. Pero la inseguridad jurídica surge también si se acumulan demasiadas y complicadas disposiciones legales respecto de un hecho, de modo que ‘nadie las conoce ya a fondo’, o si las disposiciones referidas a un hecho son modificadas rápidamente varias veces, de tal forma que los ciudadanos no tienen tiempo de acostumbrarse a una situación jurídica y de ser versados ella”

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III. REGISTROS PÚBLICOS.

La Sunarp, “es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico - registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema”. Suele también definirse que, “es una institución establecida para dar seguridad al tráfico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si”. Esa seguridad es el valor añadido que da a la inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales constituyen asientos de carácter principal, los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y además los asientos de presentación. Entonces podemos definir a los Registros Públicos, como una oficina pública en que un funcionario, debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de determinados actos en relación con sus atribuciones. En especial, Registros Públicos es una institución Técnico - Jurídico autónoma destinada a contener la publicidad de las inscripciones, de los actos, resoluciones judiciales, administrativas y demás que determina la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los usuarios y terceros.

Objeto de los Registros Públicos.

El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general. Es, así, de suma importancia para todos, toda vez que: “Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros”. De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos de quienes adquieren apoyándose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales acogiéndose a él contra todos erga omnes. Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las búsquedas o certificaciones que emiten los registradores de quién es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma. Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó. Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general.

3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de “públicas”, esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos”. En este contexto, la publicidad se opone a la “clandestinidad”; en tanto que la primera supone la divulgación y conocimiento, y la segunda implica ocultación y desconocimiento. La publicidad en sentido general puede tener por objeto

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cualquier clase un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida. La publicidad en sentido jurídico, en cambio, tiene por objeto un conjunto de situaciones más reducidas. La publicidad registral, según Delgado Scheelje constituye la exteriorización sostenida e interrumpida de determinadas situaciones jurídicas, que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad jurídica en el trafico de los mismos. Para Aliaga Huaripata define la publicidad registral como “(...) la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general “erga omnes” y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”. Asimismo, Balarezo Forttini define a la publicidad registral como “(...) una exteriorización continuada y organizada de determinadas situaciones jurídicamente relevantes, con el fin de producir cognoscibilidad general y efectos jurídicos sustantivos, usando, en este propósito, un organismos público oficial. Por nuestra parte, definimos la publicidad registral como aquella forma de publicidad jurídica que tiene por objeto divulgar con carácter general (erga omnes) y permanente, determinadas situaciones jurídicas a través de un órgano estatal: Registros Públicos.

3.2. CREACIÓN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755.

Con la promulgación de la Ley N° 27755, Ley de Creación del Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de ciudadanos. Nuestra Constitución Política consagra para el país una economía social de mercado en la que la iniciativa privada es libre, siendo deber del Estado estimular la creación de la riqueza y garantizar la libertad de trabajo, de empresa, comercio e industria.

Para Aliaga Huaripata, señala que, ”El Reglamento de inscripciones del Registro de Predios forma parte del proceso de unificación de los registros inmobiliarios que formalmente se inició en nuestro país con la dación de la Ley Número 27755, mediante la cual se creó el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. De acuerdo al artículo 2 de la referida Ley, el Registro de Predios es de ámbito nacional y comprende al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales; registros que en su momento fueron creados, administrados y sujetos a procedimientos registrales distintos, peses a su misma naturaleza inmobiliaria que aconsejaba un tratamiento común”.

En ese marco, el Gobierno ha creado el Registro de Predios, como parte del Registro de la Propiedad Inmueble de cada Oficina Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), el cual integró en un sólo registro, bajo un solo sistema y técnica registral, el Registro Predial Urbano, el Registro de la Propiedad Inmueble, y la Sección Especial de Predios Rurales.

Sin embargo, para el éxito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, debe superarse una serie de obstáculos, materiales y normativos que iremos desarrollando en la presente tesis; pues de no ser así, la solución simplemente será peor que el problema que pretende solucionar.

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IV. COFOPRI Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY 27755 Y SIMPLIFICACIÓN ADMINISTRATIVA.

La propiedad informal en el Perú es un tema que durante muchos años fue incluso desdeñado, Martínez Coco y García Montúfar señalan que, “fue un tema que por más de quince o veinte años estuvo en manos de los Municipios Provinciales, regresó en algún momento a algunas instituciones del Poder Ejecutivo, para nuevamente asignarse esta responsabilidad a los Municipios. Sin embargo, lo único que se constató a lo largo de los últimos treinta años es que el crecimiento de la propiedad informal se producía permanentemente sin que hubiera una solución específica para hacer que cada uno de los pobladores de los asentamientos humanos y de las cooperativas y asociaciones de vivienda pudieran contar con un título de propiedad válido”. Esto obligaba a los pobladores a seguir largos, costosos y complicados procedimientos, y que obligó a crear la figura de la inscripción de la posesión.

Se creó así la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal COFOPRI, “como organismo rector máximo encargado de diseñar y ejecutar de manera integral, comprensiva y rápida un programa de formalización de la propiedad predial y su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y atribuciones al respecto”. Se dotó a la COFOPRI de un pliego presupuestal propio con autonomía técnica, funcional, administrativa, económica y financiera, y se estableció que su alta dirección reporte directamente al Presidente de la república. Se busco así que la entidad gozara de la estructura necesaria para implementar un Programa Nacional de Formalización de la Propiedad que se ejecutó en el país con buenos resultados. El procedimiento de formalización a cargo de COFOPRI ha simplificado el proceso de saneamiento físico – legal, lo que permite otorgar un título de propiedad en un tiempo muchísimo menor al del derogado proceso municipal.

V. REGISTRO PREDIAL URBANO: DESREGULACIÓN Y SIMPLIFICACIÓN ADMINISTRATIVA.

Para Jiménez Saavedra señala que, “a partir de la década de los 80 estudios de organizaciones privadas han generado en nuestro país la creación de instituciones dedicadas exclusivamente a la tarea de formalización o saneamiento de la propiedad en nuestro país. Así, desde 1988 se crea lo que actualmente se conoce como el Registro Predial que comprende tanto el registro de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares y el registro de predios rurales (D. Leg. 495 y 496). La formalización de la propiedad , tanto urbana como rural, se viene realizando a través de organizaciones públicas como COFOPRI ( propiedad urbana) y PETT (propiedad rural) quienes se encargan del saneamiento documental de la propiedad para su posterior inscripción en el registro público correspondiente, concluyendo de esta manera lo que se llama formalización de la propiedad”.

El Registro Predial Urbano fue creado mediante Decreto Legislativo N.° 495, como un registro especializado para conocer las inscripciones de pueblos jóvenes y urbanizaciones populares. Además, este registro se creó bajo principios de simplificación administrativa; es decir, la desregulación y la simplificación de procesos. Así tenemos, por ejemplo, muchas actividades que venían siendo cumplidas por municipalidades se desregulan y se les dan facultades a profesionales privados para ir cumpliendo determinadas funciones que anteriormente amarraban los procesos de inscripción a procedimientos administrativos que se tenían que cumplir para determinados actos o procedimientos como por ejemplo, la declaratoria de fábrica. En este contexto, el Decreto Legislativo N.° 495 empieza a regular todo el tratamiento para la inscripción de propiedades en pueblos jóvenes y en urbanizaciones populares.

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La metodología que se usa para calificar las inscripciones de predios urbanos se basa mucho en el marco legal de su creación, que los crean como un registro que para sus inscripciones, basándose en el folio real, que es la identificación de un predio gráficamente, relacionada a un derecho de un titular o de un posesionario. En el Registro Predial Urbano se encuentran capacitados para trabajar volúmenes. Están trabajando sólo para hacer una referencia en el ámbito nacional con Cofopri, por lo tanto, tienen todo un know how para trabajar expedientes masivamente. Tienen programas que les permiten simplificar los procedimientos, pero que igual que Registros Públicos, guardan las mismas garantías, tienen el mismo marco legal, las mismas seguridades que la ley les ha ido dando.

Para el Gerente General del Registro Predial Urbano, Dr. Vega castro nos señala que, “el Registro Predial Urbano, si bien se fundó antes que COFOPRI, pues tomó relevancia de sus actividades desde que esta institución fue fundada el año 95, una prueba de ello es que la cantidad de predios que se formalizaron en seis años. Antes de la llegada de COFOPRI fueron alrededor de 40 mil y después de la llegada de COFOPRI hasta la fecha, están en el orden de 300 mil en algo más de dos años y medio. Entonces ha habido una gran actividad en los últimos años para agilizar el proceso de formalización y de inscripción de propiedades. Una característica fundamental del Registro Predial Urbano es la simplificación, con los formularios que son bastantes sencillos y simples, no requieren necesariamente el aval notarial y son de fácil acceso a cualquier usuario.

Una característica también especial o fundamental son los costos, las tarifas se han diseñado para que puedan tener acceso las poblaciones de los pueblos de asentamientos humanos, pueblos jóvenes y asentamientos humanos, de manera que, evidentemente hay un subsidio de parte del gobierno para poder llegar a los pobladores con tarifas razonables. Hay un esfuerzo del gobierno y del registro para poder atender más ciudades que seguramente se van a llevar a cabo con el Programa de Formalización y Apoyo del Proyecto del Banco Mundial, que pretende llegar a algo más de un millón de predios a nivel nacional.

5.1. CRÍTICA A LA LEY 27755 QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS.

Con la promulgación de la Ley N° 27755, Ley de Creación del Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de ciudadanos. Sin embargo, para el éxito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, debe superarse una serie de obstáculos, materiales y normativos que desarrollaremos a continuación.

Uno de los fundamentos que motivaron la creación de la Ley N° 27755, se debió a la coexistencia del Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, lo cual según los legisladores, originaba una dualidad en el registro inmobiliario de nuestro país, situación que origino una diferenciación injusta e insegura de tener dos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, uno para la población de escasos recursos (Registro Predial Urbano) y otro para los sectores A, B y C (Registro de la Propiedad Inmueble), que no sólo atenta contra el fortalecimiento del Sistema Registral, sino, fundamentalmente contra el principio de trato igualitario en cuanto a la seguridad jurídica, todo lo cual motivo una corriente dirigida precisamente a superar tal régimen, que se reflejo en un primer momento en el Proyecto de

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Ley N° 2605, y que ha culminado con la dación de la Ley N° 27755. En la actualidad el registro de la propiedad inmobiliaria se encuentra a cargo de dos instituciones, principalmente, el Registro de Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, las mismas que en si cumplen una misma finalidad: la inscripción de determinadas situaciones jurídicas vinculadas con la propiedad inmueble, para otorgar publicidad jurídica respecto a las mismas.

5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY 27755

Empero, un aspecto favorable que se presenta en la Ley 27755 o Ley que unifica los Registros Inmobiliarios es su importancia económica; es decir, los primeros resultados favorables de la citada Ley son los siguientes:

La incorporación social de los excluidos parte del reconocimiento de su dignidad y de facilitarles el acceso y protección de su propiedad por parte del Estado, brindándoles mayor seguridad jurídica.

El Registro de Predios propicia el acceso al crédito y el ingreso al sistema financiero de 3´023'674 predios.

La unificación de los registros inmobiliarios, elimina la percepción de la existencia de propietarios de dos categorías distintas en función del tipo de registro al que podían acceder.

Al crearse este Registro de Predios, se unifica en un sólo sistema, la información registral sobre los derechos de propiedad, actos y contratos inscribibles relacionados a los predios urbanos y rurales de todo el Perú, sin diferencias según el lugar de ubicación del bien, lo que otorgará al usuario mayor certeza y ahorro de tiempo en la obtención de los servicios de inscripción y publicidad, reduciendo sus costos de transacción. Así, se potenciará la oferta de servicios y se podrá brindar una más rápida y segura información a todos los agentes económicos, dinamizando la economía.

La formalización de la propiedad, al propiciar su ordenamiento, constituye un elemento fundamental en el proceso de modernización del Estado, beneficia a los ciudadanos y, a la vez, favorece el incremento de la base impositiva y la recaudación tributaria.

El desarrollo del proyecto dará mayores facilidades para la inscripción de 700,000 nuevos predios rurales, incorporándolos al catastro y haciéndolos pasibles de crédito agrario.

Asimismo, permitirá potencializar los efectos del proceso de interconexión nacional que viene llevando a cabo la SUNARP, por un valor de cinco millones y medio de dólares, en beneficio de los sectores más necesitados del país que pueden acceder al registro.

5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755

Un aspecto desfavorable, que se ha encontrado en la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, es respecto a los procedimientos que realizaran en el futuro los pobladores de escasos recursos ante el actual Registro de Predios, el acceso a una sola organización para la inscripción de aspectos vinculados a la propiedad inmueble; esto es, el reducido número de actos posteriores a la primera de dominio distintos de la compraventa, como las declaratorias de fábrica que nos ocupa en este caso. Así pues presentamos a continuación los aspectos desfavorables de la presente ley:

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El problema se centra pues, en que, si bien es cierto se unifico el Registro Predial Urbano y el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales, en un solo Registro que viene a ser lo que actualmente se denomina el Registro de Predios, con mayores fines de incorporación social de los excluidos parte del reconocimiento de su dignidad y de facilitarles el acceso y protección de su propiedad por parte del Estado, brindándoles mayor seguridad jurídica; por otro lado, el procedimiento que deberá seguir la población de escasos recursos (anteriormente Registro Predial Urbano) a partir de la fecha en que se implementó el actual registro, será el procedimiento que se diseño para el Registro de la Propiedad Inmueble, es decir, el procedimiento que deberán seguir en adelante, será un procedimiento más complicado y más complejo; las estadísticas así lo demuestran; a Diciembre del año 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6´150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7´400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un análisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.

Si tenemos en cuenta que el Registro Predial Urbano se creo especialmente para la población de escasos recursos, sobre los predios ubicados en los Pueblos Jóvenes, Urbanizaciones Populares, Cooperativas y Asociaciones de vivienda a nivel nacional; estos procedimientos eran muchos más simplificados y se encontraban desregulados de muchos requisitos, en comparación con el Registro de la Propiedad Inmueble diseñado para la población de los sectores A, B y C con un procedimiento de formalización más complejo; contando para ello con la creación de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal COFOPRI, siendo que esta institución ha simplificado el proceso de saneamiento físico – legal, lo que permite otorgar un título de propiedad en un menor tiempo.

VI. CONCLUSIÓN.

- El derecho no es un simple agregado de normas colocadas las unas al lado de las otras, sino que es un conjunto organizado de normas, es decir, es un ordenamiento jurídico con eficacia garantizada por medio de la fuerza que monopoliza el Estado”.

- El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general. Es, así, de suma importancia para todos, toda vez que: “Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros”.

- Es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo”.

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- El impacto económico de la unificación de los registros inmobiliarios en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento diferenciado para la población de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato igualitario en cuanto a la seguridad jurídica. Todo esto denotó la existencia de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios.

- Resulta de imperiosa necesidad que se modifique la estructura de las tasas registrales que vienen cobrando los Registros Públicos, máxime si el monto de estas tasas excede largamente el costo real del servicio, constituyéndose en un importante sobrecosto que impide a los agentes económicos acceder a los beneficios de la publicidad registral, ya que se entraba innecesariamente la contratación, y se impide la formalización de las titularidades que gozan los peruanos.

- El registro oficial es el procedimiento jurídico por el cual los derechos a la propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal establece vínculos entre la legalización de suelo y propiedades y el acceso a hipotecas a través de la banca privada. Tal como lo establece la Asociación Path to Property (una organización dedicada a promover estas políticas a nivel mundial), detrás del proceso de registro formal se esconde la filosofía de que la prosperidad de los países con economías de mercado se debe principalmente a sus adecuados sistemas de propiedad, que permiten operar sus mercados mediante derechos de propiedad intercambiables en un mercado amplio.