Bienes Raíces en México - · PDF fileMás Allá De Las Tasas, Los Factores Detrás Del Bajo Rendimiento De FIBRAs En 2015 Mayo 28, 2015 Pablo E. Duarte de León Analista de Bienes

Más Allá De Las Tasas,

Los Factores Detrás Del Bajo

Rendimiento De FIBRAs En 2015

Mayo 28, 2015

Pablo E. Duarte de León

Analista de Bienes Raíces

+52 (55) 1103-6600 x4334

[email protected]

Bienes Raíces en México Análisis Fundamental Actinver

2

Principales Consideraciones De Inversión En FIBRAs

I

V A diferencia del resto de las acciones en el mercado de capitales, las FIBRAs no están sujetas

a la retención fiscal del 10% por ganancias de capital.

VI Las FIBRAs ofrecen distribuciones de dividendos trimestrales, equivalentes al 95% de su

resultado fiscal neto. Estas distribuciones no están sujetas al impuesto del 10% en

dividendos.

VII Las FIBRAs son un vehículo de inversión altamente defensivo. Ofrecen grandes beneficios de

diversificación debido a su naturaleza híbrida deuda-capitales.

Clase de activo atractivo por su carácter defensivo (contratos de arrendamiento a largo plazo)

e ingresos en dólares.

Los fundamentales de los sectores industrial, de oficina (mercados del Norte y del Bajío),

comercial y hotelero permancen intactos, con una fuerte perspectiva de crecimiento. Todas

las FIBRAs y las empresas de bienes raíces han sido capaces de incrementar las rentas por

encima de la inflación (lease spreads positivos).

A pesar del aumento previsto en las tasas de interés, la rentabilidad de las FIBRAs’ contra un

bono de 10 años como referencia (MBONO 10) seguirá siendo 39% mayor. El impacto negativo

en el servicio de deuda sería limitado ya que las FIBRAs utilizan derivados (caps y swaps)

para cubrir su deuda a tasa flotante.

El valor proyectado de las propiedades de inversión no está reflejado adecuadamente en la

valuación del mercado. Las inversiones anunciadas ofrecen un atractivo potencial de

crecimiento a largo plazo (estabilizadas) sobre los precios actuales.

I

III

IV

II

3

Rendimientos Históricos De FIBRAs

En 2015, esta clase de activo (FIBRAs) ha tenido un rendimiento inferior al IPC por 9.4 puntos porcentuales, con un

rendimiento acumulado anual de -5.6%.

Periodo FUNO FINN TERRA FSHOP FIBRAMQ FIBRAPL FIHO DANHOS FMTY

En 2015 -10.3% -8.4% -2.8% -12.3% -12.8% -2.2% -15.0% 4.5% 4.9%

U12M -2.1% -11.6% 12.4% 1.2% -11.5% N.A. -11.0% 30.9% N.A.

2013 7.2% N.A. N.A. N.A. 0.5% N.A. 7.7% N.A. N.A.

2014 4.0% -5.7% 31.4% 18.3% -2.0% N.A. 9.9% 44.7% N.A.

Desde IPO 100.1% -22.1% 7.2% -2.2% -11.8% -1.2% 5.5% 46.0% 6.7%

Fecha IPO 18-mar-11 13-mar-13 20-mar-13 24-jul-13 14-dic-14 04-jun-14 30-nov-12 09-oct-13 11-dic-14

U12M: últimos 12 meses

4

Desempeño De Bienes Raíces Diversificado Y Comercial

FUNO: -6.7%

DANHOS: 51.2%

FSHOP: 3.8%IPC: 4.9%

FBMEX: 9.5%

85.0

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110.0

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145.0

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dic-13 mar-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15

Base 1

00 (

Dic

iem

bre

31, 2013)

Fuente: Bloomberg, Actinver.

Desempeño De Precios De FIBRAs E Inmobiliarias Del Sector Comercial Y Diversificadas (Rentas MX$)

FSHOP13 FUNO11 DANHOS13 IPC FBMEX

Oferta de Capital

Oferta de Deuda

5

Desempeño De Bienes Raíces Industrial Y De Oficina

VESTA: 21.7%

TERRA: 27.8%

FIBRAMQ: -14.5%

FIBRAPL: -1.2%

FMTY: 6.7%

IPC: 4.9%

FBMEX: 9.5%

80.0

85.0

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105.0

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140.0


Base 1

00 (D

icie

mb

re 3

1,

2013)


Desempeño De Precios De FIBRAs E Inmobiliarias Del Sector Industrial Y De Oficinas (Rentas USD)

VESTA* TERRA13 FIBRAMQ FIBRAPL FMTY14 IPC FBMEX

Oferta de Capital

Oferta de Deuda

6

Desempeño De Bienes Raíces Hoteleros

FIHO: -6.6%

FINN: -13.7%

HCITY: 0.0%

IPC: 4.9%

FBMEX: 9.5%

85.0

90.0

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

120.0

125.0


Base 1

00 (

Dic

iem

bre

31, 2013)


Desempeño De Precios De FIBRAs E Inmobiliarias Del Sector Hotelero (Tarifas MX$)

FIHO12 FINN13 HCITY* IPC FBMEX

Oferta de Capital

Oferta de Deuda

7

Desempeño Relativo De FIBRAs

Índice IYR: TRAC (ETF) de Bienes Raíces de EE.UU. De iShares. Su objetivo es buscar resultados de inversión que correpsondan al

desempeño del Índice Dow Jones de Bienes Raíces de EE.UU.

85.0

90.0

95.0

100.0

105.0

110.0

115.0

120.0

28-may-14 07-jul-14 16-ago-14 25-sep-14 04-nov-14 14-dic-14 23-ene-15 04-mar-15 13-abr-15 23-may-15

Base 1

00 (

Dic

iem

bre

31, 2013)


Desempeño Relativo De FIBRAs En México

IYR MBONO 10 FBMEX IPC FUNO11

8

Los Fundamentales De FIBRAs’ Permanecen Sólidos

El valor de bienes raíces comerciales se genera mediante 1) ganancias por ocupación y 2) incremento de rentas.

Además, las FIBRAs crean valor adicional mediante la capacidad de ejecución en inversiones (arbitraje de cap rate).

Las FIBRAs han sido capaces de capturar el crecimiento orgánico que, por otro lado, no se ha visto reflejado en

apreciación de capital.

Adicionalmente, el arbitraje de cap rate se ha generado y la tierra tiende a apreciarse (positivo para el valor de las FIBRAs)

No se ha destruido valor. De esta manera, el bajo desempeño de las FIBRAs no ha sido causado por fundamentales.

Occupancy 1Q15 Lease Spread Occupancy 1Q15 Lease Spread

FUNO 94.9% +4.9% FMTY 96.1%

DANHOS 92.1% +6.8% FUNO 92.1% +6.0%

Occupancy 1Q15 Lease Spread

FSHOP 92.0% +5.6%

FUNO 94.7% +5.4%

Occupancy 1Q15 Lease Spread Occupancy 1Q15 SS RevPAR

TERRA 94.0% +5.2% HCITY 63.5% +12.7%

FIBRAPL 96.6% +8.2% FINN 61.5% +12.5%

FUNO 95.7% +4.4% FIHO 60.0% +5.8%

Office

Industrial

Retail

Diversified

Lodging

9

Sólidas Oportunidades De Crecimiento A Largo Plazo Para FIBRAs

Centros Comerciales (8% del espacio comercial pertenece a FIBRAs; 71% de los CC premium)

De acuerdo al INEGI, existen 4,174 centros comerciales (CC) en México con un promedio de 36 inquilinos. Esto significa que la mayoría de

los CC en el país, son relativamente pequeños.

De estos centros comerciales, las FIBRAs sólo tienen el 7.5% al 1T15.

De acuerdo a un estudio que realizamos, los CC de calidad premium (similares a los que pertenecen a FUNO, FSHOP, FIBRAMQ y

DANHOS) suman 445, de los cuales, las FIBRAs tienen el 70.8%.

Considerando los centros comerciales de mayor tamaño, aún hay grandes oportunidades de crecimiento para las FIBRAs.

Además, la actividad de desarrollo continúa fuerte. A lo largo del país hay 38 nuevos CC (1.38 MM m2) en construcción, de acuerdo a CBRE.

Instalaciones industriales (22% del espacio industrial pertenece a FIBRAs, 42% de las propiedades clase A / A +)

Respecto al sector de bienes raíces industriales, el mercado de México está compuesto por propiedades que suman 648 millones de pies

cuadrados de ABR (según MexicoNOW), de los cuales 340.3 millones de pies cuadrados son instalaciones institucionales de Clase-A

(infiltración del 53%).

FUNO, FIBRAMQ, TERRA, FIBRAPL y VESTA tiene el 22% del total y 42% del inventario Clase-A.

Es cierto que los grandes portafolios institucionales son escasos (después del significativo proceso de consolidación que las FIBRAS han

experimentado en los últimos años). Sin embargo, hay espacio suficiente para adquisiciones de propiedades premium que hoy pertenecen a

desarrolladores regionales.

Una mayor infiltración y los nuevos desarrollos en construcción (2.2 MM m² de Clase-A; + 7% del inventario) en el país ofrecerán mayor

espacio de acción a las FIBRAS.

Edificios de Oficinas (13% del espacio de Clase A / A + pertenece a las FIBRAs)

El segmento de oficinas local está muy fragmentado. Se compone por un total de 5.564 mil metros cuadrados de ABR de propiedades Clase

A / A +, sólo en los mercados de la Ciudad de México (79%), Guadalajara (6%) y Monterrey (15%). Las FIBRAS poseen el 12.6%.

Existen sólidas oportunidades de adquisición provenientes de la consolidación del sector. Asimismo, hay edificios de oficinas Clase-B

adecuados para la estrategia de inversión de FMTY en otras ciudades regionales.

Hay suficiente espacio para que las FIBRAS mantengan sus planes de crecimiento a largo plazo (LP) en México.

10

Tasas de Interés

La expectativa del aumento en tasa de interés se incorporó al precio de los CBFIs de las FIBRAs en sept. 2014 y abr. 2015,

siguiendo de cerca el desempeño de las REITs de EE.UU.

La correlación negativa de las FIBRAs de alto crecimiento frente a las tasas de interés debe ser menor en comparación con los

REITs estadounidenses de mayor madurez.

El aumento gradual de las tasas de interés vendrá acompañada de una mejora en la actividad económica general, que se traducirá

en un mayor crecimiento orgánico para las FIBRAs.

Los niveles de apalancamiento de las FIBRAs en México están muy por debajo de los límites de la regulación local de 50% deuda /

activos y de los estándares estadounidenses de ~ 80%.

El aumento de las tasas de interés debería tener un impacto limitado en FIBRAS. La mayor parte de la deuda de las FIBRAs es a

tasa fija (76% en el caso de FUNO). Las FIBRAs con deuda a tasa flotante usan caps y swaps como instrumentos de cobertura.

El aumento previsto de las tasas de interés explica sólo parcialmente el bajo rendimiento de las FIBRAs.

1.5

1.7

1.9

2.1

2.3

2.5

2.7

2.9

3.1

3.3

60

65

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85

ene-14 mar-14 may-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15

Tasa d

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10 a

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)

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U. (I

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)


Desempeño de REITs (EE.UU.) vs. Bono a 10 años de EE.UU.

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95

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jul-14 ago-14 sep-14 oct-14 nov-14 dic-14 ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15


Bajo Desempeño De FIBRAs No Explicado Totalmente Por Tasas

REITs EE.UU. (IYR)

FIBRAs MX (FBMEX)

-10%

11

Factores Detrás Del Bajo Desempeño De Las FIBRAs

Los factores de FUNO en específico, explican sólo parcialmente su bajo desempeño en precio.

70

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may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15


Spread de FUNO vs. IYR aumentó desde noviembre 2014

Índice de REITs de EE.UU. (IYR)

FUNO11

-20.7%

Follow-On 2014

¿?

Tasas de Interés

Tasas de Interés

12

A pesar de los beneficios operativos que un dólar más fuerte frente al peso aporta a las FIBRAs (ingresos en dólares y gastos

incurridos en pesos), en términos relativos ha tenido un claro impacto negativo en los precios de sus CBFIs.

Las FIBRAs con dividendos determinados en pesos mexicanos, particularmente FUNO, FSHOP, FINN y FIHO, resultan menos

atractivas para los inversionistas extranjeros al T.C. actual. Los dividendos recibidos en pesos son ~16% menores en términos de

dólares.

Depreciación Del Peso Vs. USD

78

80

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nov-14 nov-14 dic-14 dic-14 ene-15 ene-15 feb-15 feb-15 mar-15 mar-15 abr-15 abr-15 may-15 may-15


Desempeño de las FIBRAs, en gran parte explicado por la depreciación del peso vs. el dólar

Índice de REITs de EE.UU. (IYR)

FUNO11

MXN/USD

13

Se ha presentado una migración hacia activos de mayor liquidez (fly-to-quality) en el mercado local durante 2015.

Desde febrero de 2015, el spread entre el IRT Mid Cap Index y el IRT Large Cap Index se incrementó de manera significativa. La

mayoría de las FIBRAs son activos de baja a mediana capitalización.

Fly-To-Quality; Hacia Activos Más Líquidos

80

85

90

95

100

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oct-14 nov-14 nov-14 dic-14 dic-14 ene-15 ene-15 feb-15 feb-15 mar-15 mar-15 abr-15 abr-15 may-15


El desempeño de las FIBRAs ha seguido más al de las acciones menos líquidas

FUNO11

IRT-Large Caps

IRT-Mid Caps

14

2. Consolidación de las inversiones anunciadas por las FIBRAs (particularmente el caso de FUNO).

1. Apreciación gradual del peso mexicano contra el USD.

3. Aumento continuo en las rentas por encima de la inflación (lease spreads positivos).

4. Niveles de ocupación sólidos y sostenidos.

5. Uso de recursos disponibles para inversiones acrecientes (casos de FINN y FSHOP).

¿Qué Debemos Esperar?

Los precios de las FIBRAs han alcanzado niveles mínimos, en particular ahora que los factores del mercado se han

estabilizado, en nuestra opinión.

Esperamos que los siguientes factores incentiven el desempeño del precio de las FIBRAs en los próximos

meses:

15

FINN: Net Asset Value (NAV)Current NAV

FUNO's Current Net Asset Value (NAV) - (MX$ MM)

FIBRA FWD

Cap Rate

(%)

PV

Annualized

NOI

(MX$ MM)

Current

Value

(MX$ MM)

Value /CBFI

(MX$)

Stabilized Portfolio 6.0% $ 7,737 $ 128,942 $ 43.14

Indiana (2H2015E) 6.0% $ 230 $ 3,838 $ 1.28

Oregon (2Q2015) 6.0% $ 108 $ 1,804 $ 0.60

Kansas (2Q2015) 6.0% $ 700 $ 11,664 $ 3.90

Delaware (2018) 6.0% $ 182 $ 3,030 $ 1.01

La Viga (2016) 6.0% $ 144 $ 2,397 $ 0.80

Diana (2017) 6.0% $ 86 $ 1,428 $ 0.48

G-30 Developments (2015) 6.0% $ 703 $ 11,710 $ 3.92

R15-Development (Exc. GICSA) (2016-2017) 6.0% $ 510 $ 8,502 $ 2.84

Gross Real Estate (RE) Value $ 183,123 $ 61.27

Cash and Cash Equivalents $ 863 $ 863 $ 0.29

Other Tangible Assets $ 32,497 $ 32,497 $ 10.87

Other Balance Sheet Assets $ 33,360 $ 33,360 $ 11.16

Gross Market Value of Assets $ 216,484 $ 72.43

Value Value /CBFI

Short-Term Debt $ 2,225 $ 2,225 $ 0.74

Long-Term Debt $ 69,923 $ 69,923 $ 23.40

Total Debt $ - $ 72,148 $ 24.14

Other Liabilities $ 848 $ 848 $ 0.28

Value Value /CBFI

Net Market Value of Assets $ 143,488 $ 48.0

Current Market Capitalization $ 116,563 $ 39.0

Premium / Discount to NAV -18.8%

P/NAV 0.81x

Current CBFIs Outstanding (MM) 2,989

Properties Capitalized Income

Balance Sheet Liabilities

Net Asset Value (NAV)

FUNO se cotiza a 0.81x su NAV de $48.0 / CBFI. El mercado está valuando en cero todos sus proyectos en desarrollo.

El NAV actual de FINN (excluyendo nuevas adq.) es $17.1 / CBFI. El precio actual se encuentra 15% debajo de este valor.

Oportunidades Por Corrección Significativa En Precio De FIBRAs

FINN: Net Asset Value (NAV)Current NAV

FIBRA Inn's Current Net Asset Value (NAV) - (MX$ MM)

FIBRA Cap

Rate

(%)

Current

Annualized

NOI

(MX$ MM)

Current

Value

(MX$ MM)

Value /CBFI

(MX$)

Hotel 1 9.3% $ 23 $ 244 $ 0.56

Hotel 6 6.1% $ 13 $ 209 $ 0.48

Hotel 7 6.6% $ 13 $ 204 $ 0.47

Hotel 31 8.4% $ 19 $ 220 $ 0.50

Real Estate (RE) Operations 7.9% $ 482 $ 6,071 $ 13.89

P/BV Book Value Value Value /CBFI

Construction in Progress (3 Developments + Rooms) 1.25x $ 316 $ 395 $ 0.90

Land Held for Future Development 1.00x $ 11 $ 11 $ 0.02

Total Development and Land $ 327 $ 406 $ 0.93


Cash and Cash Equivalents $ 791 $ 791 $ 1.81

Other Tangible Assets $ 406 $ 406 $ 0.93



Value Value /CBFI

Long-Term Debt $ 67 $ 67 $ 0.15

Total Debt $ - $ 67 $ 0.15


Value Value /CBFI




P/NAV 0.85x

Current CBFIs Outstanding (MM) 437


Balance Sheet Assets



Nota: No se incorporó el proyecto de desarrollo Buffalo para el cálculo del NAV

de FUNO.

16

FSHOP: Net Asset Value (NAV)Current NAV

FIBRA Shop's Current Net Asset Value (NAV) - (MX$ MM)

FIBRA Cap

Rate

(%)

Current

Annualized

NOI

(MX$ MM)

Current

Value

(MX$ MM)

Value /CBFI

(MX$)

Plaza Cibeles 7.0% $ 90 $ 1,244 $ 2.61

La Luciernaga $ 0 $ 17.6 $ 259.43 0.54364095

Puerto Paraiso $ 0 $ 84.8 $ 1,257.49 2.63514149

City Center Esmeralda 9.0% $ 40 $ 415 $ 0.87

Plaza Cedros 8.0% $ 33 $ 377 $ 0.79

Real Estate (RE) Operations 7.0% $ 675 $ 8,916 $ 18.68

P/BV Book Value Value Value /CBFI

Construction in Progress (Cibeles Expansion) 1.25x $ 327 $ 408 $ 0.86

Total Development and Land $ 327 $ 408 $ 0.86


Cash and Cash Equivalents $ 1,831 $ 1,831 $ 3.84

Other Tangible Assets $ 287 $ 287 $ 0.60



Value Value /CBFI

Short-Term Debt $ 2,184 $ 2,184 $ 4.58

Total Debt $ - $ 2,184 $ 4.58


Value Value /CBFI




P/NAV 0.91x

Current CBFIs Outstanding (MM) 477


Balance Sheet Assets



El NAV actual de FSHOP (excluyendo nuevas adq.) es $18.8 / CBFI. El precio actual está 9.5% por debajo de este valor.

Al igual que con FINN, si no se toma en cuenta el fire-power (recursos disponibles) de FSHOP’s, nos encontraríamos

en el peor escenario (lo cual resulta irracional).

Oportunidades Por Corrección Significativa En Precio De FIBRAs

5.2%

6.3%

4.9%

6.3% 6.4%

5.1%

6.3%6.4%

4.3%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

FUNO FSHOP DANHOS TERRA FIBRAMQ FIBRAPL FMTY FINN FIHO

Fuente: Actinver, Consenso.

Dividendos Esperados De Las FIBRAs Para 2015

17

Dividendos Esperados 2015

Las FIBRAs con el mayor crecimiento esperado en dividendos por CBFI para 2016 incluyen: i) FSHOP (retorno de 8.1%),

ii) FMTY (retorno de 7.4%) iii) FINN (retorno de 8.1%), y iv) FUNO (retorno de 6.0%).

7.4% 8.1%

8.1%

6.0%

5.7%

18

Retorno Total Esperado 2015

FIBRADividendo

Por CBFI

Precio

Actual CBFI

Retorno

DividendoFIBRA

Precio

Actual CBFI

Valor

Razonable

Apreciación

de CapitalFIBRA

Retorno

Dividendo

Apreciación

de Capital

Retorno

Total

FUNO $ 2.01 $ 39.01 5.2% FUNO $ 39.01 $ 51.00 30.7% FUNO* 5.2% 30.7% 35.9%

FSHOP $ 1.08 $ 17.12 6.3% FSHOP $ 17.12 $ 20.40 19.2% FSHOP 6.3% 19.2% 25.5%

DANHOS $ 1.87 $ 37.95 4.9% DANHOS $ 37.95 $ 40.50 6.7% DANHOS 4.9% 6.7% 11.6%

TERRA $ 1.90 $ 30.02 6.3% TERRA $ 30.02 $ 35.00 16.6% TERRA 6.3% 16.6% 22.9%

FIBRAMQ $ 1.40 $ 22.04 6.4% FIBRAMQ $ 22.04 $ 26.00 18.0% FIBRAMQ 6.4% 18.0% 24.3%

FIBRAPL $ 1.37 $ 26.68 5.1% FIBRAPL $ 26.68 $ 31.50 18.1% FIBRAPL 5.1% 18.1% 23.2%

FMTY $ 0.78 $ 12.80 6.1% FMTY $ 12.80 $ 14.00 9.4% FMTY 6.3% 9.4% 15.7%

FINN $ 0.92 $ 14.42 6.4% FINN $ 14.42 $ 18.90 31.1% FINN 6.4% 31.1% 37.5%

FIHO $ 0.83 $ 19.52 4.3% FIHO $ 19.52 $ 22.00 12.7% FIHO 4.3% 12.7% 17.0%

Dividendos Estimados (MX$) Apreciación de Capital Rendimiento Total

30.7%

19.2%

6.7%

16.6% 18.0% 18.1%

9.4%

31.1%

12.7%

5.2%

6.3%

4.9%

6.3%6.4% 5.1%

6.3%

6.4%

4.3%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

FUNO FSHOP DANHOS TERRA FIBRAMQ FIBRAPL FMTY FINN FIHO

Fuente: Actinver, Consenso.

Rendimientos Totales Esperados de FIBRAS, 2015

17.0%

37.5%

15.7%

23.2%24.3%

22.9%

11.6%

25.5%

35.9%

19

FIBRAs: Rendimientos Y Retornos Esperados

FIBRAs: Retornos Y Rendimientos Esperados

Último

PrecioMarket Cap

(Local$) (Local$ MM) 2015E 2015E 2015E 2015E 2016E 2015E 2016E

FIBRAS (Rentas en UDIs)

FIBRA Uno $ 39.01 $ 116,593 6.8% 6.4% 5.7% 5.2% 6.0% 295 bps 365 bps

FIBRA Shop $ 17.12 $ 8,170 6.9% 5.8% 5.4% 6.3% 8.1% 410 bps 575 bps

FIBRA Danhos $ 37.95 $ 49,831 4.7% 4.4% 3.6% 4.9% 5.4% 273 bps 303 bps

Promedio $ 58,198 6.1% 5.5% 4.9% 5.5% 6.5% 326 bps 414 bps

Benchmark (UDIBONO) 2.2% 2.4%

FIBRAS (USD)

FIBRA Macquarie $ 22.04 $ 17,883 7.1% 8.0% 7.2% 6.4% 6.7% 508 bps 557 bps

Terrafina $ 30.02 $ 18,087 7.0% 7.2% 6.4% 6.3% 7.1% 506 bps 600 bps

FIBRA Prologis $ 26.68 $ 16,894 8.0% 7.9% 7.0% 5.1% 6.1% 383 bps 500 bps

FIBRA MTY $ 12.80 $ 2,956 7.1% 7.7% 6.6% 6.3% 7.4% 503 bps 630 bps

Promedio $ 13,955 7.3% 7.7% 6.8% 6.0% 6.8% 466 bps 552 bps

Benchmark (10YR TB) 1.3% 1.1%

FIBRAS ($)

FIBRA Inn $ 14.42 $ 6,302 7.3% 7.2% 6.1% 6.4% 8.1% 260 bps 350 bps

FIBRA Hotel $ 19.52 $ 9,748 5.2% 6.0% 4.7% 4.3% 6.2% 45 bps 160 bps

Promedio $ 8,025 6.3% 6.6% 5.4% 5.3% 7.1% 153 bps 255 bps

Benchmark (TIIE) 3.8% 4.6%

Fuente: Consenso del mercado, Actinver.

Spread vs. BenchFFO Yield (%) NOI Cap RateCap Rate

AjustadaRetorno de Dividendos (%)

20

Límite De Responsabilidades

Declaraciones importantes.

a) De los analistas:

“Los analistas que elaboramos Reportes de Análisis:

Jaime Ascencio Aguirre; Mauricio Arellano Sampson; Laura Elena Bosch Ramírez; Enrique Octavio Camargo Delgado; Ismael

Capistrán Bolio; José Antonio Cebeira González; Pablo Enrique Duarte de León; Araceli Espinosa Elguea; Roberto Galván

González; Carlos Hermosillo Bernal; Santiago Hernández Morales; Martín Roberto Lara Poo; Raúl Márquez Pardinas; Ramón

Ortiz Reyes; Pablo Abraham Peregrina; Juan Enrique Ponce Luiña; Federico Robinson Bours Carrillo; Jesús Viveros

Hernández, declaramos”:

“Todos los puntos de vista, acerca de las emisoras bajo cobertura corresponden exclusivamente al analista responsable de la

misma y reflejan fidedignamente su visión. Todas las recomendaciones emitidas por los analistas son elaboradas en forma

independiente a cualquier entidad, incluyendo a la institución en la que prestan sus servicios o personas morales que

pertenecen al mismo grupo financiero o empresarial. El esquema de remuneración no está basado ni relacionado, en forma

directa ni indirectamente con alguna recomendación en específico, y sólo se percibe una remuneración de la entidad para la

cual los analistas prestan sus servicios.

“Ninguno de los analistas con cobertura de emisoras mencionadas en este reporte ocupa ningún empleo, cargo o comisión en

las emisoras bajo su cobertura, ni en ninguna de las personas que forman parte del Grupo Empresarial o Consorcio al que

éstas pertenezcan. Tampoco los han ocupado durante los doce meses previos a la elaboración del presente reporte”.

“Las recomendaciones sobre emisoras, realizadas por el analista que las cubre, se basan en información pública y no existe

garantía alguna de su asertividad con respecto al desempeño que se observe realmente en los valores objeto de la

recomendación”

“Los analistas mantienen inversiones objeto de sus reportes de análisis en las siguientes emisoras: AC, ACTINVR, ALFA,

ALPEK, ALSEA, AMX, AZTECA, CEMEX, CHDRAUI, FEMSA, FIBRAMQ, FINDEP, FUNO, GENTERA, GFREGIO, GRUMA,

ICA, IENOVA, KOF, LAB, LIVEPOL, MEXCHEM, OHLMEX, PEÑOLES, POCHTEC, TLEVISA, SORIANA, SPORTS, VESTA y

WALMEX.

21

Límite De Responsabilidades

b) De Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver

Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, en ningún caso podrá garantizar el sentido de las

recomendaciones contenidas en los reportes de análisis para asegurar una futura relación de negocios.

Todas las unidades de negocio de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver pueden explorar realizar

negocios con cualquier compañía mencionada en los documentos de análisis. Toda compensación por servicios dada en el

pasado o en el futuro, recibido por Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver por parte de cualquier

compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas.

Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan

gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales.

Al cierre de cada uno de los tres meses anteriores, Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, NO ha

mantenido inversiones, directa o indirectamente, en Valores o Instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean

Valores, objeto de los Reportes de Análisis, que representen el uno por ciento o más de su cartera de Valores, cartera de

inversión, de los Valores en circulación o del subyacente de los Valores de que se trate, con excepción de los siguientes:

AEROMEX*, AXML, BOLSA A, FINN 13, FSHOP 13, SMARTRC14.

Ciertos Consejeros y directivos de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver ocupan un cargo similar

en las siguientes emisoras: AEROMEX, MASECA, AZTECA, ALSEA, FINN, MAXCOM, SPORTS, FSHOP y FUNO.

Este reporte será distribuido entre todas aquellas personas que cumplan con el perfil para la adquisición del tipo de valores

sobre los que se recomienda en su contenido.

Guía para recomendaciones sobre inversión en emisoras bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de

Precios y Cotizaciones (IPC)

Compra. El retorno de la acción debe ser superior al retorno total del IPC en el año en curso.

Neutral. El retorno de la acción debe ser en línea al retorno total del IPC en el año en curso.

Venta. El retorno de la acción debe ser inferior al retorno total del IPC en el año en curso.

Para conocer los cambios de recomendaciones de los analistas, dar clic aquí.

http://www.actinver.com/documentos/IAnalisis/Analisis/Doc/PaginaActinver/OtrosDocumentos/CambioRecomendaciones.pdf

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Bienes Raíces en México - · PDF fileMás Allá De Las Tasas, Los Factores Detrás Del Bajo Rendimiento De FIBRAs En 2015 Mayo 28, 2015 Pablo E. Duarte de León Analista de Bienes