*El Sistema Torrens

La Funcin Notarial en el mbito del Registro de TtulosDr. Wilson Gmez RamrezFacilitador Jornada de Capacitacin en Derecho Notarial y Registral, auspiciada por el Colegio Dominicano de Notarios, 2011.El Sistema Torrens en la Repblica DominicanaEl sistema Torrens, conocido en el mundo como Real Property Act, Acta de Torrens o Australiano, fue el resultado de un esfuerzo humano deparado por la experiencia su creador Robert Richard Torrens (1814-1884), un hombre pblico irlands que ocup cargos pblicos, entre los que figuraron director de aduanas y director general del registro de la propiedad, en 1852.

Torrens hizo conciencia con respecto a las debilidades existentes en el sistema del registro de la propiedad y present su proyecto al escogrsele como diputado por la ciudad de Adelaida, capital del Estado de Australia Meridional.

El proyecto sometido por Torrens fue aprobado el 27 de febrero del 1858 y se puso en vigencia al ao siguiente, 1859, tanto en Australia como en otras colonias inglesas. Sufri modificaciones en los aos 1886 y 1893.

Este sistema tiene como finalidad constituir, trasmitir, modificar y extinguir los derechos reales inmobiliarios otorgndole publicidad, bajo una fuerte fe pblica registral.Los autores Chico Ortiz, Fernndez Caballero y Agero Hernndez, se refieren al sistema cuando afirman que De acuerdo con el Derecho ingls, todo inmueble en Australia es propiedad de la Corona, por lo que la propiedad del particular emana siempre de una concesin de aqulla. De ah que uno de los trmites fundamentales consista en la registracin inicial de la finca a base de un minucioso expediente que es preciso realizar.

Como es sabido cuando el inmueble es registrado por vez primera se libra el Certificado de Ttulo que es integrado y constituye un folio de los 250 que conforman el Libro-Registro. Al primer titular se le entrega un duplicado que tiene la garanta del Estado y el valor de documento eficiente que hace fe respecto de las realidades fsica y jurdica.

Amrico Atilio Cornejo, en su libro Derecho Registral, dice que el sistema Torrens es real, pues toma al inmueble como unidad de registracin. La inscripcin es, adems de constitutiva, convalidante, puesto que purga al ttulo de cualquier nulidad al entenderse que, en cada transferencia, la cosa vuelve al Estado.

Siguiendo esta orientacin se manifiesta Eduardo Caicedo Escobar Caicedo Escobar, en su obra Derecho Inmobiliario Registral, cuando dice que El adquiriente, en virtud de este ttulo, pierde todo contacto o relacin jurdica con los propietarios anteriores. Dominado el sistema por la idea de la concesin de terrenos coloniales, la adquisicin se considera como una verdadera adquisicin originaria, no derivativa, sin ms garanta que la del Estado concedente del derecho.

Bernardo Prez Fernndez del Castillo, en su trabajo bibliogrfico Derecho Registral, refirindose al Torrens seala que la propiedad se adquiere por medio de la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad es decir, es un elemento de existencia o esencia para adquirir el dominio de los bienes inmuebles. Este sistema tiene sus races en las costumbres feudales inglesas, partiendo del principio de que todo inmueble era propiedad de la corona y slo se consideraba propietario al que apareca en el Libro-Registro. El fundamento esencial parte del hecho de reputar al Estado propietario de todo inmueble respecto del cual nadie pueda probar derecho de propiedad alguno, o sea que nicamente es propietario distinto al Estado aqul que figura con su derecho en el Libro-Registro y est provisto de una certificacin de estado jurdico, la cual, adems de establecer fehacientemente las cargas, gravmenes y limitaciones que afectan al inmueble, tambin acredita la vigencia del Certificado de Ttulo.

El procedimiento de inmatriculacin es de orden pblico y requiere de una pormenorizada depuracin de los derechos, es necesario investigar, escrutar y examinar las pruebas que son presentadas, garantizar los derechos mediante una adecuada publicidad.

La inmatriculacin se inicia cuando una persona rene los requisitos y desea incorporar su inmueble al sistema, o sea que tiene que ponerse en prctica el principio de rogacin.

Se expide un Certificado de Ttulo y un Duplicado de este, el primero obtiene un nmero de folio y forma parte de un Libro-Registro de la oficina, el segundo se le entrega al titular o inmatriculado. Existe el criterio generalizado de que el hecho de que se expida un nico Certificado de Ttulo facilita el trfico inmobiliario y fomenta el crdito territorial.

La seguridad jurdica en los negocios permite que los inmuebles puedan mantener su mejor y justo precio. Por tanto el mercado se muestra firme y se multiplican las operaciones. Ventajas del Sistema Torrens.La inmatriculacin o primer registro permite la incorporacin del inmueble al sistema, mediante un cuidadoso procedimiento que hace posible la depuracin de los derechos y que culmina con expedicin del Certificado de Ttulo o Ttulo Real.La propiedad inmobiliaria se integra a la publicidad, adems, con su plano catastral, sus linderos, su descripcin tcnica, su extensin superficial y con los nombres de sus titulares.

Desde el punto de vista de los efectos de la inscripcin, es constitutivo, y la presuncin de exactitud del sistema Torrens es iuris et de iure, es de una fuerte eficacia registral, garantiza la fe pblica registral, de ah la proteccin al tercero registral de buena fe y a ttulo oneroso.

Pero adems la inscripcin es convalidante, en principio, purga la titularidad con relacin a cualquier nulidad, pues goza de la garanta y proteccin del Estado, ya veremos la purga del ttulo en el numeral 1.4.

Algunos tratadistas de la material inmobiliaria registral destacan como uno de los privilegios del sistema la posibilidad de indemnizar a un tercero perjudicado por la inscripcin fraudulenta o errnea de la propiedad.

Deficiencias atribuidas al Sistema Torrens.

Algunos tratadistas han expresado que en el sistema Torrens se le presta atencin la primera inmatriculacin o primer registro, pero slo se otorgan garantas en esta fase, no as en las operaciones de transferencias posteriores, las cuales tienen reservado un procedimiento sencillo que facilita el fraude.

Tambin se aduce que la inatacabilidad y fuerza probatoria absoluta del Certificado de Ttulo puede causar serios perjuicios al titular de los derechos, pues resulta posible que se hagan publicaciones orientadas a afectar sus derechos y que escapen a su conocimiento, con el consiguiente dao.

El Certificado de Ttulo abre la posibilidad de hacer ms fcil la falsificacin y los contratos inmobiliarios se instrumentan privadamente, sin que opere control notarial.

Indican que la rectificacin de errores resulta bastante complicada por la rigidez del sistema, esto entraa largos y costosos procedimientos.

Otra desventaja sealada es la centralizacin de un solo Registro inmobiliario para todo el pas, lo que genera congestionamiento y entorpecimiento para la oficina registral.

El Sistema Registral Dominicano.El sistema Torrens se incorpora a la vida jurdica de nuestro pas con la ocupacin militar norteamericana del 1916-1924. Fue el 1 de julio del 1920 que estas fuerzas interventoras dictan la llamada Orden Ejecutiva nmero 511, mediante la cual otorgaron mayor nivel de seguridad a los negocios inmobiliarios.

Aunque ciertamente era necesario crear un clima de confianza, mediante procedimientos trasparentes y giles que tuvieran avalados por un sistema registral apegado a un mtodo cientfico, en verdad en el trasfondo se mova de manera decisiva el particular inters imperial.

En los mercados internacionales el azcar y otros productos agroindustriales alcanzaron atractivos niveles de precios y esto determin que los norteamericanos mostraran alto inters en cultivar la caa de azcar e instalar ingenios que garantizaran la molienda, de ah los esfuerzos sostenidos para instalar estas industrias.

Es as que ocupan grandes extensiones de terrenos apropiados para la siembra y cultivo de caa de azcar, principalmente en las regiones este y sur del pas, es esta la razn primordial que hizo que los invasores norteamericanos pensaran en asegurar sus inversiones y garantizar la titularidad de las tierras.

Se procur el sistema registral con mayor eficacia, el ms cientfico y el que resultara menos vulnerable desde el punto de vista de los efectos de la inscripcin, el que no admitiera prueba en contrario, por tanto un sistema con una presuncin de exactitud iuris et de iure.

Con la Orden Ejecutiva No. 511, no solo se instituye la oficina del Registro de Ttulos, sino que se articula todo un sistema del registro de la propiedad inmobiliaria que integra tribunales exclusivos y especializados, una oficina tcnica para las operaciones de mensuras catastrales y un Ministerio Pblico denominado Abogado del Estado, porque representa al Estado ante estos Tribunales e interviene a su nombre.

Fortalecimiento del Sistema Registral Dominicano.A partir del proceso de transformacin, cambio y modernizacin que se ha producido en el mbito jurdico-institucional de la Jurisdiccin Inmobiliaria de nuestro pas, el fortalecimiento de sus rganos resulta incontrovertible.

Las debilidades que en general se le enrostraban al sistema Torrens no aplican para el caso dominicano, salvo lo relativo a al acto autntico que slo se requiere en algunos casos, no obstante, cada vez su exigencia gana ms terreno, y, al final ser un insalvable requisito que sufragar en beneficio de un mayor nivel de seguridad.

Hoy por hoy el Certificado de Ttulo aunque conserva fuerza probatoria y ejecutoria, no podemos afirmar de la manera categrica como lo hacamos, que el Certificado se basta a s mismo, queriendo significar con ello que tan solo con presentrnoslo es suficiente para hacer la prueba definitiva de vigente titularidad y del estado jurdico del inmueble que ampara tal titularidad.

Aunque la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, seala en su artculo 91 que El Certificado de Ttulo es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo, lo cierto es que la Certificacin del Estado Jurdico es imprescindible para establecer lo relativo a la vigencia.

A partir de la nueva legislacin dominicana cuando se expide el Certificado de Ttulo como efecto de la sentencia de adjudicacin resultante de un proceso de saneamiento se limita su eficacia por la condicin que impone la posibilidad de ser impugnada a travs del Recurso de Revisin por Causa de Fraude, durante el ao que siga a la fecha de emisin de dicho Certificado de Ttulo, y la desproteccin al Tercero Registral que adquiera antes del cumplimiento de este plazo.

El Duplicado del Certificado de Ttulo para manifestarse vigorosamente tiene que apoyarse en una Certificacin de Estado Jurdico del Inmueble, toda vez que es este documento que emite el Registro de Ttulos dice oficialmente los asientos vigentes que existen en el Registro Complementario, expresa cules son las cargas, gravmenes o limitaciones pesan sobre el inmueble de que se trata.

Y es que ya al dorso del Certificado de Ttulo ni de su Duplicado se hacen asientos, todo se lleva al Registro Complementario, y cada Certificado de Ttulo como cada Constancia Anotada, tiene su propio Registro Complementario.

Pero tambin la Certificacin del Estado Jurdico consigna la vigencia del Duplicado del Certificado de Ttulo, pues es sabido que a veces un titular detenta su Duplicado y el inmueble ha sido ya objeto de una adjudicacin por parte de un acreedor hipotecario que ejecut el inmueble porque no fue satisfecha su acreencia con el pago, o sencillamente hizo un procedimiento por prdida o destruccin. En ambos casos su Duplicado originario perdi eficacia jurdica, pon tanto carece de vigencia.

Otra deficiencia que se le seala al sistema Torrens en la centralizacin en un solo Registro de los negocios de todo el pas donde tiene aplicacin. En nuestro caso no resulta as, ya existe ms de una veintena de oficinas registrales y la nueva legislacin establece facultad a la Suprema Corte de Justicia para crear y poner funcionamiento tantas oficinas de esta naturaleza como sean necesarias.

Los crticos del sistema Torrens dice que el procedimiento de inmatriculacin, entre nosotros el proceso de saneamiento, es lento y detallado. La verdad es que para depurar derechos que recaen sobre bienes inmuebles y que han de integrarse a un sistema registral de cierta seguridad, se precisa seguir con rigor protocolar un procedimiento que garantice este propsito.

Esta es la gran virtud del sistema, el inmueble requiere de esa depuracin jurdica y topogrfica o catastral, luego de que el juez conoce cuidadosamente el caso, dicta una sentencia de adjudicacin a favor del reclamante que ha probado su derecho, que ha posedo a ttulo de dueo o a travs de otro que ejerce el derecho en su nombre; esta posesin ha de ser de buena fe, pacfica, pblica o notoria, inequvoca e ininterrumpida por veinte, diez y cinco aos, tiempos fijados por nuestro Cdigo Civil.

Este es el principal proceso inmobiliario, con l tiene lugar el primer registro o inmatriculacin, su principal caracterstica es que es de orden pblico, el proceso se dirige contra el Estado Dominicano, pues este se reputa propietario originario de todo terreno respecto del que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

Otra caracterstica importante es la imprescriptibilidad que la consagra el principio general IV de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, publicada en la Gaceta Oficial Nm. 10316, de fecha 2 de abril del 2005, que dice textualmente que Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la proteccin y garanta absoluta del Estado.

Conviene tocar, an tangencialmente, el criterio predominante en el sistema registral Torrens que establece que en cada transferencia el Estado, en el origen la Corona, retoma la propiedad y es el mismo Estado quien lo transfiere al nuevo adquiriente y lo dota de titularidad, colocando a este nuevo ttulo un sello indeleble de originalidad.

Esta es una ficcin jurdica cuestionada por algunos tratadistas de la materia registral, al respecto Ral Garca Coni y Enrique O. Soler, autores de un breve trabajo sobre el sistema registral dominicano, a principio de la dcada de nos 90s, sealan que Los panegiristas del Acta Torrens aducen que la transmisin inmobiliaria debera parecerse a la de los bienes muebles, en los cuales la posesin vale por ttulo.

Estos autores citan a Jos Galiano, al decir convirtiendo la accin reivindicatoria en accin de daos y perjuicios y creando un fondo de seguros para responder por ellos.

Garca Coni y Soler, agregan la experiencia nos ensea lo contrario y hoy es cada vez mayor la cantidad de bienes muebles cuya enajenacin y gravamen requiere de formalidades instrumentales (autenticidad o autenticacin), pus ya no basta con la mera tradicin o la inscripcin.

En la Repblica Dominicana existe una dualidad de sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, por un lado el sistema ministerial francs que se expresa mediante la oficina conocida como Conservadura de Hipotecas, all se inscriben las operaciones que tiene como objeto inmuebles que no han sido objeto de integracin al Sistema Torrens.

En sistema ministerial francs predomina el consensualismo, tiene plena aplicacin el Cdigo Civil francs, el cual fue promulgado el 16 de abril del 1884, mediante Decreto del Congreso Nacional.

Es un sistema de una dbil eficacia y gradualmente se ha ido dejando de lado, pasando por una cuasi-derogacin por el desuso.

Todo el mundo prefiere que su propiedad figure bajo el amparo del Sistema Torrens, en el cual no prescribe el derecho de propiedad y con extrema rigurosidad se procesa su depuracin. El Abogado del Estado o Ministerio Pblico ante la Jurisdiccin Inmobiliaria.El Abogado del Estado constituye un rgano con una fuerte incidencia en la Jurisdiccin Inmobiliaria, es una dependencia del Poder Ejecutivo y co n ste se materializa uno de los principios cardinales de nuestro sistema registral, antes principio de autenticidad, ahora denominado por la nueva legislacin dominicana, principio de legitimidad, legitimacin o de exactitud.

En la actividad registral en general se retiene este principio como uno de los ms importantes recae sobre la titularidad, en el caso de nuestro sistema el Estado Dominicano como presunto propietario de la tierra es quien otorga un documento oficial que da constancia de propiedad oponible a todo el mundo, inclusive al propio Estado.

Con este documento se da certeza y exactitud, se procura garantizar la seguridad jurdica sobre la titularidad inmobiliaria otorgada, las transferencias y las afectaciones de los derechos.

La legitimidad registral se puede definir como la calidad autntica que otorga y reconoce la ley al Certificado de Ttulo para que ste resulte til y eficaz.

En el principio general II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, se refiere la legitimidad como aquel criterio que establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular.

Contrario a lo que ocurre en otros sistemas registrales que la presuncin de exactitud es mera presuncin iuris tantum, entre nosotros resulta iuris et de iure, irrefragable, no admite prueba en contrario, por lo menos este es el principio.

En el artculo 90 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, se establece que El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El Contenido de los registros se presume exacto y sta presuncin no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisin por causa de error material y por causa de fraude.

En los procedimientos que se justifique y que un particular requiera del concurso del Abogado del Estado, ste deber prestar su oportuna colaboracin.

Como Ministerio Pblico ante la Jurisdiccin Inmobiliaria tiene plena competencia para presentar cargos contra los presuntos autores de infracciones, para que sean juzgados, y, comprobados los hechos, dictaminar en procura de que sean debidamente sancionados.

El Abogado del Estado tiene la facultad de emitir dictmenes, opiniones y mandamientos, tambin adoptar las providencias le estn reservadas como Ministerio Pblico.

Es su responsabilidad dictar mandamientos de conducencia o de arresto y ejecutar las sentencias penales dictadas por los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, as como cualquier otra decisin, dictada por estos, que sea susceptible de ejecucin forzosa.

Rol del Abogado del Estado.

El Abogado del Estado tiene como obligacin esencial constituirse en garante de la seguridad jurdica en el mbito inmobiliario, tiene que, por encima de cualquier otra cosa, hacer respetar los derechos registrados, consciente de que su nica atribucin es la de cuidar con el celo propio del buen padre de familia la seguridad jurdica.

En razn de que al Estado se le presume propietario de todo inmueble respecto del cual nadie pueda probar titularidad alguna, todo aquel que tenga un derecho de esta naturaleza debe hacer prueba ante el rgano denominado Abogado del Estado de que realmente est amparado en un Certificado de Ttulo expedido por el propio Estado para que haga su prueba de su condicin de titular legtimo ante sta o cualquier otra instancia.

El Abogado del Estado desnaturalizara su funcin si celebra audiencias controvertidas, adopta medidas de instruccin, recibe escritos de conclusiones, rplicas, etc. que escapan a la rbita de su competencia; este rgano, dependiente del Poder Ejecutivo, tiene que apoyarse en los dems rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, dependientes del Consejo del Poder Judicial, antes de la Suprema Corte de Justicia, para cumplir su cometido.

Si se advierte contradiccin en documentos relativos a la titularidad ha de buscar el auxilio de la oficina de Registro de Ttulos correspondiente; si se tratare de de la ubicacin, linderos, extensin superficial, etc., debe acudir a la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales, para poner en prctica las inspecciones como efectivo mecanismo de control.

Cuando el Abogado del Estado se percata de que est ante una cuestin que presenta caracteres litigiosos, entonces no hay tiempo que perder, debe remitir las partes ante los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria: (a) Tribunales de Tierras de Jurisdiccin Original (primer grado), y, (b) Tribunales Superiores de Tierras (segundo grado).Esta es otra de las ventajas del modelo registral dominicano, es un verdadero sistema integrado, aunque cada rgano tiene sus propias funciones y competencias, no obstante, entre estos rganos existe una estrecha relacin, una inevitable interdependencia, pues cada uno est normado por las previsiones y alcances de los Reglamentos que los rigen, los cuales les vinculan recprocamente.

La seguridad jurdica y el RegistroEl trmino seguridad se origina en el latn securitas que tiene por significado confianza, a su vez seguritas proviene se securus que en una traduccin literal quiere decir seguro.

La expresin jurdica tiene su gnesis en el latn iuridicus, que, de acuerdo con el Diccionario de la Lengua Espaola, tiene como significado aquello que atae al derecho o se ajusta a l.

El Diccionario Larousse, al referirse a la palabra jurdica, apunta Relativo a las formas judiciales, a la justicia, a las leyes que regulan las relaciones entre ciudadanos y al derecho en general.

El Diccionario Jurdico Espasa acoge una atinada definicin de autor espaol Sainz Moreno, al decir: Cualidad del ordenamiento que produce certeza y confianza en el ciudadano sobre lo que es derecho en todo momento y sobre lo que, previsiblemente lo ser en el futuro.

Este diccionario tambin da cabida a una definicin que sobre seguridad jurdica aporta Prez Luo: establece ese clima cvico de confianza en el orden jurdico, fundada en pautas razonables de previsibilidad, que es presupuesto y funcin de los Estados de Derecho.El autor colombiano Caicedo Escobar ofrece su opinin al precisar que la Seguridad entendida como motivacin vital de derecho positivo, o como uno de los supremos fines, exige de las disposiciones dictadas en desarrollo de los principios y fines, exige de las disposiciones dictadas en el desarrollo y fines especficos de cada disciplina el objetivo ineludible de brindar seguridad, que ser seguridad jurdica en la medida que su cumplimiento sea inexorable, coercitivo y partcipe de otro valor: la justicia, definida por Ulpiano como la voluntad constante y perpetua de dar a cada su derecho.

Creemos que en realidad la seguridad es el clima confiable que debe existir con las mayores garantas y eficacia en un autntico Estado de Derecho, donde siempre ha de imperar el ms absoluto respeto a las disposiciones de constitucional y legal, sean acatadas y cumplidas estas normas, as como los actos emanados de la autoridad legtima y competente, y, sea respetado el derecho de cada persona.

Nuestro sistema registral es un sistema de derechos, de fe pblica, y esta produce un efecto esencial, hace presumir la exactitud de lo que publicita la oficina registral, pues, desde el punto de vista de la inscripcin, depara un efecto constitutivo, genera una fuerte eficacia y por tanto tal la presuncin de exactitud resulta categrica.

Como establece la Declaracin de La Antigua, Guatemala, del 2003, El Registro desempea as respecto del adquiriente una doble funcin: de publicidad y de garanta de lo publicado.

El efecto de la fe pblica tiene que contar con el estricto y eficaz control de la legalidad por parte del Registrador de Ttulos, por tanto este tiene que ser un cualificado, manejador de la tcnica jurdica-registral, tiene que ser independiente e inamovible.

Tambin resulta de importancia la adecuacin de las normas relativas al Fondo de Garanta para la puesta en funcionamiento de ste, de manera que el sistema registral ofrezca respuesta oportuna y efectiva para indemnizar a todo aquel que, como indica la propia normativa, sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, haya sido perjudicado en ocasin de ser aplicada la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.

La conciencia y la sensibilidad en los rganos del Estado en sentido general en lo atinente a la necesidad de establecer un clima propicio para la inversin en la actividad inmobiliaria, que otorgue la mayor importancia que entraa un trfico inmobiliario desprovisto de obstculos, dinmico y confiable, resultan indispensables para la existencia de la seguridad jurdica.

El hecho de que tengan plena realizacin los principios registrales, vale decir que sean estrictamente aplicados, constituye un elemento coadyuvante para que tenga lugar el imperio de excelentes condiciones para lograr la cristalizacin de tal seguridad.

Los tratadistas del Derecho Registral al referirse al rol inherente al Registrador hablan de que este obedece a una singular funcin, y entre sus propsitos fundamentales figura propiciar la llamada seguridad jurdica preventiva, que no es ms que la calificacin seria, recta y concienzuda de cada documento que es presentado al Registro.

Marques Dip ha dicho que el Registrador, actuando como guardin jurdico de la propiedad privada y, as, como garante mediato de las libertades concretas del pueblo -inclusive frente al Estado- ejerce una funcin social esencialmente ordenada a la seguridad jurdica.

Blanco Urziz, Registrador de la Propiedad de Espaa, se refiere a la seguridad jurdica preventiva como El conjunto de organismos previstos por el Estado para evitar la produccin de litis, estn antes de que el litigio se produzca, de forma que previenen que el mismo se llegue a ocasionar.

La responsabilidad de velar por un clima de seguridad en la materia inmobiliaria no es exclusivo del Registrador de Ttulos, tambin atae a los notarios, abogados, agrimensores, constructores, agentes inmobiliarios, promotores de viviendas, entidades de intermediacin financiera, etc.

Todas las medidas precautorias y las providencias que se adopten en inters de fortalecer las operaciones registrales, se vuelcan en beneficio de la seguridad jurdica preventiva, pues con estas se evitan diferendos o conflictos que siempre amenazan con desembocar en litigios.

El Notario en el Sistema Torrens.El Notario dominicano atiende a la naturaleza del sistema de organizacin propia del Notariado Latino, cuyo fundamento es el derecho escrito y codificado, por tanto el rol de este oficial pblico es esencial, conjuntamente con el registrador de Ttulos, en la materializacin del llamado derecho preventivo.

De ah que en tal sentido cobra todo su imperio la expresin atribuida al tratadista de la materia notarial Joaqun Costa y Martnez: Notara abierta, juzgado cerrado.

Siendo la prueba escrita, literal o documental la del mayor rango jerrquico y el notario el oficial pblico que lidera los actos de voluntad en el mbito registral, hay que convenir en que un documento que cumpla con los principios del derecho inmobiliario y formalidades de ley, tiene que resultar plenamente eficaz.

El principio de Fe Pblica es comn al Notario y al Registrador, mediante esta directriz se presume que el acto emanado del Notario as como el documento que libra el Registrador tienen un sello de veracidad, se han de tener como manifestaciones escritas hechas al amparo de la verdad.

En ambos casos se trata de delegaciones de legitimidad que hace el Estado para que estos oficiales puedan detentar la calidad fedataria, en ellos se ven prolongados los ojos del Estado, por tanto tienen el privilegio de otorgar documentos autnticos, siempre acogindose a los principios, en especial el de legalidad.

En la realizacin de la funcin calificadora, situada dentro de la jurisdiccin voluntaria por algunos autores, tanto el Notario como el Registrador tienen que esmerarse para conseguir que la operacin inmobiliaria resulte eficaz y exitosa.

En el Artculo 55 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, se establece la posibilidad de opcin notarial de emplear el acto autntico o la legalizacin de firmas en el acto privado.Es el artculo 38 del Reglamento General de Registros de Ttulos donde se precisa las formalidades y manera de redactar los actos entre entraen operaciones inmobiliarias. En tanto que en el artculo 39 de dicho Reglamento se trata lo concerniente a los requisitos de fondo del documento que sustenta la actuacin registral.

En algunos casos en lo que se entiende necesario rodear determinadas actuaciones de mayor nivel de seguridad, se establece, por va reglamentaria, que ha de formular el documento cumpliendo con los requisitos de fondo y forma reservados a los actos autnticos.

En el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras de Jurisdiccin Original de la Jurisdiccin Inmobiliaria, se indica que Cuando se trate de inmuebles registrados slo podrn anotarse a nombre detergeros las mejoras permanentes que cuenten con el consentimiento expreso y por escrito del dueo del terreno mediante acto autntico o legalizadas las firmas ante Notario Pblico.

En sentido general, el Notario tiene la facultad legal de recibir los actos a los cuales los interesados quieran otorgarle la autenticidad propia de los actos que enanan de la autoridad pblica, darles fecha cierta, conservarlos en depsito y expedir copias de los mismos.

Es tambin atribucin del Notario dominicano, de conformidad con las leyes vigentes, que l legalice firmas o huellas digitales, cumpliendo con determinadas formalidades especiales imprimindoles carcter de autenticidad al declarar haberlas visto ponerlas de manera libre y voluntaria. Estas actuaciones no otorgan fecha cierta, la cual se reserva a los actos pblicos o autnticos.

La nueva Ley de Registro Inmobiliario entraa un reto para los dominicanos, ahora hay que hacer uso de la experiencia, aprovechar este novedoso cuerpo legal y procurar una interpretacin y aplicacin correctas, de ah la importancia de contar con un material humano de buen nivel, con vocacin de servicio probada, sintonizado con la importancia del trfico inmobiliario en el quehacer econmico del pas y que se esfuerce por hacer reinar el anhelado clima de seguridad jurdica.

Esta nueva disposicin seala en Artculo primero que tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, as como las cargas y gravmenes susceptibles de registro de registro en relacin con los inmuebles que conforman el territorio de la Repblica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutacin o afectacin con la intervencin del Estado a travs de los rganos competentes de la Jurisdiccin Inmobiliaria.

Se mantienen los principios registrales cardinales del Sistema Torrens: (a) Especialidad, que procura la correcta individualizacin de sujeto, objeto y causa del derecho a registrar; (b) Legalidad, persigue la depuracin previa del derecho a registrar; (c) Legitimidad o Autenticidad, establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular; y, (d) Publicidad, que puede ser formal (estructura que permite al interesado conocer el estado del inmueble inscrito, certificaciones, informes, reflejo de tracto o historial); material (establece la presuncin de exactitud del registro, dota de fe pblica cuanto hace constar.

13Otros principios registrales encuentran perfecta aplicacin en nuestro sistema: Rogacin, Prioridad, Inscripcin, Tracto Sucesivo y Tercero Registral.En sentido general, el Derecho Registral integra un sistema jurdico con normas y principios propios, derecho pblico y privado, que coexisten y funcionan armnicamente, constituyendo una disciplina independiente de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.En el Artculo 2 refiere los rganos que, a partir de ahora, conformarn la Jurisdiccin Inmobiliaria: (a) Tribunales Superiores y de Jurisdiccin Original; (b) Direccin de Registro de Ttulos; (c) Direccin Nacional de Mensuras y Catastro; y, (d) Comisin Inmobiliaria.

Nos concierne en esta oportunidad referirnos brevemente al nuevo rgano que constituye la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, la Ley de Registro Inmobiliario le reserva los Artculos: 13 y 14. El primero comprende dos prrafos, en tanto que el segundo cuenta cuatro prrafos.

Se define esta entidad como un rgano de carcter nacional que tiene la funcin de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Oficinas de Registro de Ttulos, naturalmente procurando que se cumpla estrictamente la Ley y el Reglamento General de Registros de Ttulos que le complementa.

Este rgano est a cargo de un Director Nacional de Registro de Ttulos y sus funciones, competencia, deberes, etc., son establecidas por el Reglamento dictado al efecto por la Suprema Corte de Justicia.

Las oficinas de Registro de Ttulos dependen ahora jerrquicamente de la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, no de los Tribunales Superiores de Tierras como dispona la derogada Ley de Tierras.

Las oficinas de Registro de Ttulos continuarn a cargo de un funcionario denominado Registrador de Ttulos que tendr las atribuciones y deberes establecidos mediante el Reglamento General de Registros de Ttulos.

Ahora es facultad de la Suprema Corte de Justicia, no del Congreso Nacional, la creacin de los Registros de Ttulos, segn las necesidades del sistema.

En cuanto a los documentos registrables La Ley de Registro Inmobiliario establece que son susceptibles de registro en la oficina registral, los documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales que recaen sobre inmuebles, los que impongan cargas, gravmenes y medidas de advertencia, as como los que entraen una limitacin administrativa legal de carcter particular.Tal como referimos al tocar lo relativo al Sistema Torrens y su efecto, nuestro Registro en tal sentido es constitutivo y convalidante del derecho que a cualquier ttulo se registre; la presuncin de exactitud es irrefragable, y slo se comportan las excepciones de los recursos de revisin por causa de fraude y revisin por causa de error material.

La sabia expresin doctrinal lo que no est en el Registro, no est en el mundo cobra todo su imperio en nuestro sistema. De ah la importancia del principio de inscripcin, slo cuando se inscribe el documento se perfecciona la transmisin, afectacin o extincin de los derechos reales inmobiliarios.

Aunque la Ley de Registro Inmobiliario, al igual que la derogada Ley de Tierras, se erige sobre la base de cuatro principios registrales bsicos: Especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad, es preciso sealar que otros principios como los de rogacin, prioridad, inscripcin, tracto sucesivo y fe pblica registral, tienen perfecta aplicacin en nuestro caso.

El Artculo 91 dice que el Certificado de Ttulo es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.

En el prrafo I de este Artculo queda clara una nueva situacin, los certificados de ttulos de propiedad no necesariamente sern custodiados por el Registro de Ttulos, se le confa ahora a la Jurisdiccin Inmobiliaria, de ah el Archivo Central de la misma.

El Duplicado del Certificado de Ttulo slo se le otorgar al propietario, si hay copropiedad se le expedir un extracto a cada copropietario del certificado original. El mismo Artculo 92 dispone que el estado jurdico del inmueble y la vigencia del Duplicado de Certificado de Ttulo se acredita mediante una certificacin oficial emitida por el Registro de Ttulos correspondiente, se denomina Certificacin de Estado Jurdico.Desaparece el Duplicado del Certificado de Ttulo que se expeda a los titulares o beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravmenes y medidas provisionales tales como acreedores hipotecarios, privilegiados, arrendatarios, beneficiarios de servidumbres, etc. En estos casos el Artculo 93 de la nueva disposicin ordena que se les entregue una copia del documento probatorio del derecho con la certificacin de inscripcin expedida por el Registro de Ttulos correspondiente.

El Artculo 94 enfatiza que estos derechos, los reales accesorios, las cargas y gravmenes se acreditan mediante certificaciones emitidas por el Registro de Ttulos de que se trate y estn revestidas de fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante dos los Tribunales de la Repblica durante su plazo de vigencia, salvo que se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro.

Se mantiene lo preceptuado por la ahora vieja ley en el sentido de que en caso de contradiccin o discrepancia entre el Certificado de Ttulo Duplicado y el Original, prevalece el Certificado de Ttulo Original.

En el caso de Condominio a cada condmine se le emitir un Duplicado de Certificado de Ttulo que identifique su unidad exclusiva, la participacin sobre reas comunes y el terreno. A nombre del Consorcio de Propietarios, por el terreno, se emitir un original Certificado de Ttulo, sobre el que se inscribir un bloqueo registral y no se expedir Duplicado.

En caso de prdida o destruccin del duplicado del Certificado de Ttulo, el propietario o su apoderado cursar una instancia por ante el Registro de Ttulos correspondiente, acompandola de una declaracin jurada en la que se consigne la situacin y de una publicacin en un peridico de amplia circulacin nacional. Esto se completa por va del Reglamento General de Registros de Ttulos.

Se mantiene con toda su eficacia el principio de publicidad, en el aspecto formal la informacin contenida en los Registros de Ttulos es de acceso pblico, naturalmente es una opinin incontrovertible de la doctrina registral establece que es necesario que la persona interesada evidencie un inters legtimo.

El prrafo II del Artculo 90 de la nueva disposicin legal que, de acuerdo a la misma, no existen derechos, cargas ni gravmenes ocultos que no estn registrados, salvo lo que se refiere a las leyes de Aguas y Minas

El Artculo 104 de la Ley de Registro Inmobiliario se refiere a las certificaciones y precisa que el estado jurdico de un inmueble se acredita por las certificaciones que al respecto emite el Registrador de Ttulos y reserva a la va reglamentaria complementar lo que a estas concierne.

Las decisiones del Registrador de Ttulos pueden ser objeto de una accin en reconsideracin por ante l mismo, el trmite se tiene que formular en los quince (15) das que prosigan a la fecha de publicidad de la actuacin.

En un plazo igual, o sea de quince (15) das, a partir de la fecha de presentacin de la solicitud de reconsideracin, si el registrador deniega la reconsideracin, o vencido el plazo sin respuesta, queda habilitado el recurso jerrquico, de acuerdo con el Artculo 76 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario.Se establece el recurso jerrquico de revisin, una especie de apelacin, se interpone ante la Direccin Nacional de Registro de Ttulos, mediante instancia motivada y documentada. Este rgano deber pronunciarse en quince das, a partir de la presentacin del recurso jerrquico de revisin. Si es denegada la revisin o se vence el plazo sin respuesta alguna, entonces queda abierto el recurso jurisdiccional, el cual se interpone por ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, mediante instancia motivada y documentada. El plazo para este recurso es de treinta (30) das, contados a partir de la fecha en que el recurso qued habilitado; el plazo para decidir es de otros treinta (30) das, a partir de la presentacin del recurso, con arreglo a lo dispuesto por el Artculo 78, prrafos I y II de la Ley de Registro Inmobiliario.__________________(*) Sistema Registral Dominicano